Palma (+34) 971 49 58 35 | Manacor (+34) 971 55 31 61 manacor@januarconsulting.com

Mit der Bezeichnung Gütergemeinschaft, Miteigentum oder Miteigentümerschaft werden Situationen beschrieben, die in unserem Alltag äußerst häufig vorkommen: Die Tatsache, dass zwei oder mehr Personen Miteigentümer von einer oder mehreren Immobilien sind.

Das spanische Gesetz, genau gesagt der Artikel 400 des Bürgerlichen Gesetzbuches („Código Civil“), garantiert, dass niemand gegen seinen Willen in einer Situation der Miteigentümerschaft mit anderen Personen verbleiben muss, und legt konkret fest, dass „Kein Miteigentümer verpflichtet ist, in der Gemeinschaft zu verbleiben. Jeder einzelne von ihnen kann jederzeit beantragen, dass die gemeinsame Sache aufgeteilt wird. Davon unbeschadet gilt die Vereinbarung, die Sache auf bestimmte Zeit ungeteilt zu erhalten, welche zehn Jahre nicht überschreiten darf“.

Daher kommt es im Alltag häufig vor, dass sich Situationen der Miteigentümerschaft ergeben (Beispiel: 3 Geschwister erben eine Wohnung von ihrem verstorbenen Vater) und auf Wunsch der Beteiligten die Situation der Miteigentümerschaft aufgelöst wird (Beispiel: die drei Geschwister vereinbaren, dass einer von ihnen die Wohnung behält und die anderen beiden mit Geld entschädigt). Die Besteuerung der Auflösung von Situationen der Miteigentümerschaft ist jedoch schon immer polemisch gewesen, hat zu vielen Auslegungszweifeln geführt, und hat zahlreiche Gesetzesänderungen und Veränderungen ihrer Auslegung erfahren, die von neuen Gerichtsentscheidungen verursacht wurden.

 

Steuer auf beurkundete Rechtsakte (Stempelsteuer)

Die spanische Stempelsteuer oder „Impuesto de Actos jurídicos documentados“ fällt bei der Auflösung von Gemeinschaften an, da folgende Elemente zusammentreffen: Der Akt wird öffentlich beurkundet, kann in das Grundbuch eingetragen werden, und handelt von einer wirtschaftlich quantifizierbaren Sache.

Die Steuer fällt für Steuerfälle an, bei denen keine „Mehrzuteilung“ entsteht, ein Konzept, auf das wir im Anschluss näher eingehen werden.

Bezüglich dieser Steuer im Falle der Auflösung einer Gütergemeinschaft (Auflösung der Miteigentümerschaft), bei der einer der Eigentümer die Gesamtheit der Immobilie behält, kam die Frage auf, ob die Bemessungsgrundlage der Steuer auf beurkundete Rechtsakte (Stempelsteuer) der Gesamtwert des Vermögenswertes oder nur der Teil ist, der erworben wird, da der neue Volleigentümer ja schon Eigentümer eines Teils war. Der Oberste Gerichtshof stellt in seinen Urteilen vom 9. Oktober 2018 und vom 26. März 2019 klar, dass die Bemessungsgrundlage nur der neu erworbene Teil ist, nicht der Teil, der sich bereits im Eigentum des Erstehers befand.

 

Steuer auf Vermögensübertragungen (Grunderwerbssteuer)

Bei der „Impuesto de Transmisiones Patrimoniales“ war die Polemik um einiges größer. Damit sie fällig wird, muss eine sogenannte „Mehrzuteilung“ stattfinden. In anderen Worten muss jemand mehr erhalten, als ihm ursprünglich zusteht.

 

In dem Fall, dass zwei Brüder, die Miteigentümer einer Immobilie sind, vereinbaren, dass einer sich 100% der besagten Immobilie zuteilt, entsteht offensichtlich eine Mehrzuteilung, da einer der Brüder 100% erhält, obwohl ihm nur 50% zustehen, wodurch automatisch die Grunderwerbssteuer anfällt. Allerdings sieht das Steuergesetz eine Ausnahme vor, die die Besteuerung mit der Steuer auf Vermögensübertragungen (Grunderwerbssteuer) eliminiert und die Besteuerung mit der Steuer auf beurkundete Rechtsakte (Stempelsteuer) beibehält. Damit besagte Ausnahme greift, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt werden:

  1. Die Immobilie muss unteilbar sein: Eine Immobilie ist ein unteilbares Gut, wenn eine Wohnung oder ein Haus nicht in zwei geteilt werden kann
  2. Sie muss einem der Miteigentümer zugeteilt werden
  3. Der Begünstigte muss die anderen finanziell ausgleichen.

 

Eine Steuerhölle.

Die überraschenden Auslegungen des spanischen Finanzamts haben dazu geführt, dass eine scheinbar simple Situation zu einer wahren steuerlichen Hölle geworden ist.

Dem Steuerzahler drohen zwei Gefahren:

  1. Dass das Finanzamt der Auffassung sein könnte, dass die Zuteilungen an die Beteiligten nicht gleichwertig sind und daher eine „Mehrzuteilung“ vorliegt.
  2. Und, dass das Finanzamt der Auffassung sein könnte, dass die verschiedenen Immobilien in Miteigentum, die den diversen Miteigentümern zugeteilt werden können, aus unterschiedlichen Gütergemeinschaften stammen und daher anstelle einer Auflösung ein Austausch der Anteile jedes Miteigentümers an verschiedenen Gütergemeinschaften stattgefunden hat, womit eine Besteuerung mit der Steuer auf Vermögensübertragungen (Grunderwerbssteuer) anfällt.

 

Letzterer Fall 2) bereitet Steuerberatern starke Kopfschmerzen. Bei so gewöhnlichen Situationen wie, dass mehrere Personen Miteigentümer mehrerer Immobilien sind, diese Situation der Miteigentümerschaft verlassen und jedem von ihnen eine oder mehrere Immobilien zuteilen möchten, die aber zu verschiedenen Zeitpunkten erworben wurden, kann angenommen werden, dass es sich eigentlich um verschiedene Gemeinschaften handelt, und daher liegt erneut nicht die Auflösung einer einzigen Gemeinschaft sondern der Austausch von Anteilen an verschiedenen Gemeinschaften vor, welcher der Grunderwerbssteuer unterliegt.

Eine Auslegung, die zu absurden und missbräuchlichen Situationen führen könnte. Nehmen wir an, zwei Geschwister sind Miteigentümer zu 50 % an zwei Wohnungen. Die erste wurde aufgrund des Ablebens des Vaters erworben und die zweite aufgrund des Ablebens der Mutter. Sie möchten jeweils eine der Wohnungen behalten, welche einen gleichwertigen Marktwert haben. In diesem Falle interpretiert das Finanzamt, dass 2 Gütergemeinschaften vorliegen (zwei Situationen der Miteigentümerschaft) und dass der Austausch der Miteigentumsanteils an der einen und der anderen Immobilie ein Tauschgeschäft ist, das mit der Vermögensübertragungssteuer bzw. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales besteuert wird.

Gütergemeinschaften aufgrund ihres Ursprung als verschieden anzusehen kann absurde und ungerechte Situationen verursachen, aber das Finanzamt hat sich bereits wiederholt in diesem Sinne ausgesprochen, zum Beispiel bei der Steuerauskunft V2901-18, welche bei dem typischen Fall, dass zwei Kinder zum Zeitpunkt deren Todes Vermögenswerte von ihren Eltern erben, davon ausgeht, dass zwei Gütergemeinschaften vorliegen, und daher jede Gemeinschaft separat aufgelöst werden muss, ohne dass „Mehrzuteilungen“ oder Ausgleiche mit Immobilien aus anderen Gütergemeinschaften erfolgen, da dies als Tauschgeschäft gelten würde:

„In dem vorgebrachten Fall liegen zwei Gütergemeinschaften von Todes wegen über verschiedene Immobilien vor, obwohl die Gemeinschaftsmitglieder die Gleichen sind. Und zwar, eine Gütergemeinschaft, die im April 2009 infolge der Zuweisung von Vermögenswerten aus der Erbschaft von der Mutter beider Beteiligten mit Wirksamkeit ab dem Tod der Erblasserin gegründet wurde, welcher der Zeitpunkt ist, auf den die Wirksamkeit der Erbzuteilung zurückgeht, und eine weitere Gütergemeinschaft, die im Mai 2009 aufgrund der Zuweisung von Vermögenswerten aus der Erbschaft des Vaters gegründet wurde. Infolgedessen stellt die Auflösung der Miteigentümerschaft über diese Gemeinschaften zwei unterschiedliche Rechtsgeschäfte dar, die als solche separat behandelt werden müssen. Jede Gütergemeinschaft muss ohne Mehrzuteilungen und ohne Ausgleich mit Immobilien aus anderen Gütergemeinschaften erfolgen; andernfalls hätten wir es mit einem Tauschhandel zu tun, welcher als solcher als entgeltliche Vermögensübertragung besteuert werden würde.“

Später hat die Steuerauskunft V0551-21 leider erneut festgelegt, dass aufgrund ihres Ursprungs mehrere Gütergemeinschaften berücksichtigt werden müssen, in die der verblüffte Steuerzahler involviert sein könnte:

„Obwohl ein oder mehrere bewegliche oder unbewegliche Vermögensgegenstände Eigentum von zwei oder mehr Eigentümern sind, bedeutet dies nicht automatisch das Vorliegen einer einzigen Gütergemeinschaft, sondern es kann je nach dem Ursprung oder dem Zweck der betroffenen Gemeinschaft eine oder mehrere Gemeinschaften geben. Dies ist der Fall, wenn von den gemeinsamen Gütern einige aus einer Erbschaft und andere aus Geschäften unter Lebenden stammen, oder wenn die Güter, auch wenn sie alle per Erbschaft erworben wurden, aus verschiedenen Erbschaften stammen. In diesen Fällen kann davon ausgegangen werden, dass zwei Gemeinschaften vorliegen, eine mit Ursprung aus Geschäften unter Lebenden und die andere „von Todes wegen“, oder auch beide „von Todes wegen“, aber über verschiedene Güter, ungeachtet dessen, dass die Eigentümer beider Gemeinschaften die gleichen Personen sind. Auf der anderen Seite kann auch das Vorliegen einer einzigen Gemeinschaft über eine Vielfalt von Gütern in Erwägung gezogen werden, wie im Falle einer Gütergemeinschaft, die wirtschaftlichen Tätigkeiten nachgeht, ungeachtet dessen, ob sie anhand von Akten „unter Lebenden“ errichtet wurde oder aus Akten „von Todes wegen“ stammt. Diese wird in Artikel 22 des der Neufassung des Gesetzes über Vermögensübertragungen und beurkundete Rechtsakte (TRLITPAJD) behandelt. Auch die sogenannte allgemeine Erbgemeinschaft ist eine einzige Gütergemeinschaft – auch, wenn sie keinen wirtschaftlichen Tätigkeiten nachgeht. Diese entsteht aus der Zuteilung in Miteigentum des Nachlasses an die Erben. In dem Falle, dass es sich um zwei Miteigentümerschaften handelt, versteht sich deren Auflösung als zwei verschiedene Rechtsgeschäfte, welche als solche nicht nur separat, sondern vor allem auch voneinander unabhängig behandelt werden müssen.“

Die Auskünfte V2901-18 und V0551-21 (insbesondere Letztere) stehen im Widerspruch zum Urteil des spanischen Obersten Gerichtshofes vom 30. Oktober 2019 (Verfahren 6512/2017), welches glücklicherweise ein bisschen gesunden Menschenverstand auf das Thema anwendet. Dieses legte fest, dass das Wichtigste sei, möglichst proportionale Anteile zu schaffen, und dass Ausgleiche das unvermeidliche Resultat der Unteilbarkeit vieler Immobilien sind. Bezüglich der Ausgleiche wurden die Möglichkeiten, diese vorzunehmen, erweitert. Während bis dahin nur die Barauszahlung zulässig war, wurden nun auch die Übernahme einer Hypothekenschuld oder sogar Sachleistungen akzeptiert. Das Finanzamt reagiert sehr langsam, besonders, wenn die Gerichtsurteile nicht seinen Wünschen entsprechen, aber glücklicherweise hat es in den jüngsten Steuerauskünften V1901-21 und V2889-21 sein Kriterium an das Urteil des Obersten Gerichtshofes angepasst und sagt nunmehr:

 „Letztendlich erachtet das Oberste Gericht, dass, wenn die Voraussetzungen der Unteilbarkeit, Gleichwertigkeit und Verhältnismäßigkeit erfüllt sind, die gleichzeitige Auflösung mehrerer Gütergemeinschaften über Immobilien der gleichen Miteigentümer mit Zuteilung der gemeinsamen Güter an eines der Gemeinschaftsmitglieder, welches die anderen entschädigt, mit dem gestaffelten Satz der Steuer auf beurkundete Rechtsakte und notarielle Dokumente (Stempelsteuer) besteuert werden sollte, da die im genannten Artikel 7.2.B geregelte Freistellung Anwendung findet; und zwar unbeschadet dessen, ob die Entschädigung in bar, anhand der Übernahme von Schulden eines anderen Gemeinschaftsmitglieds oder anhand der Überlassung anderer Güter an Zahlungs statt erfolgt. In letzterem Falle wird nach Ermessen des spanischen Obersten Gerichts nur die Übertragung von eigenen Gütern eines Gemeinschaftsmitglieds an ein anderes für die Modalität der entgeltlichen Vermögensübertragungen besteuert, nicht aber die Übertragung von Gütern, die sich bereits in Miteigentum befanden, da in diesem Falle keine Übertragung stattfindet, sondern eine Auflösung einer Gütergemeinschaft unter Spezifizierung eines Anspruchs, den der Miteigentümer, der das Gut behält, bereits hatte.“

Hat sich die Lage nach den Steuerauskünften V1901-21 und V2889-21 gebessert?

Leider wird weiterhin an der Theorie festgehalten, dass aufgrund des Ursprungs verschiedene Gütergemeinschaften vorliegen, aber es gibt nun bessere Möglichkeiten, die Entschädigungen oder Ausgleiche zu zahlen (ohne, dass diese mit der Vermögensübertragungssteuer besteuert werden), darunter vor allem die Möglichkeit, mit anderen Immobilien auszugleichen, die ebenfalls gemeinsam besessen werden, auch, wenn diese nicht aus der gleichen Gemeinschaft stammen.

Glücklicher Ausgang?

Leider nicht, denn das kürzliche Inkrafttreten der so genannten „Referenzwerte“, die als mögliche Bemessungsgrundlage der Steuer auf Vermögensübertragungen und beurkundete Rechtsakte (span. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados bzw. ITPAJD) berücksichtigt werden müssen, hat uns die erste Zurückweisung hinsichtlich der Auflösung einer Gütergemeinschaft (Auflösung von Miteigentümerschaften) eingebracht, und diesbezüglich stellt uns die neueste Steuerauskunft V0143-22 einen ersten Fall einer Mehrzuteilung und daher einer möglichen Besteuerung mit der Grunderwerbssteuer aufgrund der genannten Referenzwerte vor.

Unsere Empfehlung:

Es handelt sich um ein äußerst komplexes Thema, das sich ständig verändert. Wir empfehlen Ihnen, Kontakt zu unserer Kanzlei aufzunehmen, damit wir Sie dazu beraten können.

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies.

ACEPTAR
Aviso de cookies