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Die Artikel 48 und 49 des aktuellen Körperschaftssteuergesetzes etablieren eine besondere Steuerregelung mit einem unglaublich attraktiven Steuersatz, um die Vermietung von Wohnungen zu fördern, welche wir im Folgenden erörtern werden.

Es ist bekannt, dass in Spanien im Gegensatz zu vielen anderen europäischen Ländern traditionell weniger Wohnungen zur Miete angeboten werden als in den Nachbarländern. Dafür gibt es mehrere Gründe: zum Einen der traditionelle spanische Irrglaube, dass Vermieten eine Geldverschwendung und dass es besser sei zu kaufen. Zum Anderen gab es ein Mietgesetz (das inzwischen aufgehoben wurde), das es den Eigentümern manchmal sehr erschwert hatte, diejenigen Mieter zu vertreiben, die nicht zahlten und sie somit von der Vermietung ihrer Immobilien abhielt.

Aktuell ist die Nachfrage im Mietsektor aufgrund folgender Änderungen drastisch gestiegen:

  • Die zunehmende Immigrations- und Besucherrate, die Wohnraum benötigen.
  • Die Veränderung der Gewohnheiten vieler Menschen und die erhöhte Bereitschaft, seinen Wohnort im Laufe seines Lebens mehrmals zu wechseln.
  • Ein Mietgesetz, das Eigentümern mehr Sicherheit bietet und die Zwangsräumung von nicht zahlenden Mietern ermöglicht.
  • Die von den Banken auferlegten Beschränkungen für den Kauf von Wohnimmobilien. Vor der Finanzkrise 2008-2009 war es relativ einfach eine 100%-ige Finanzierung des Wohnimmobilienkaufes zu erhalten, während heute nicht mehr als 70% oder 80% Finanzierung vergeben werden, was den Käufer zwingt, einen Teil des Kaufpreises zu zahlen. Dadurch wird der Kauf impraktikabel, wobei der Mietvertrag eine Alternative bildet.

 

Zusammengenommen haben unter anderem diese Gründe viele Investoren dazu veranlasst, die Lukrativität des Mietgeschäfts zu erkennen.

 

Welche Voraussetzungen haben die Regelungen für die Vermietung von Wohnimmobilien? 

  • Es müssen Gesellschaften sein. Demzufolge ist die Anwendung auf Gütergemeinschaften oder natürliche Personen nicht möglich.
  • Die Vermietung von Wohnimmobilien muss die Haupttätigkeit des Unternehmens sein. Damit die Tätigkeit als gewerbliche Tätigkeit zum Zwecke der Vermietung betrachtet werden kann, reicht es nicht aus, über die Immobilie zu verfügen. Das Unternehmen muss eine Mindeststruktur, d.h. mindestens einen Angestellten in Vollzeit haben.
  • Es müssen mindestens 8 Einzelwohnungen für einen Zeitraum von mindestens 3 Jahren vermietet sein oder zur Miete angeboten werden.
  • Für jede Wohnung muss eine individuelle Buchhaltung geführt werden, anhand derer die Einnahmen, Ausgaben und Ergebnisse jeder zur Vermietung angebotenen Wohnung ermittelt werden können.
  • Bei Unternehmen, die andere Tätigkeiten als die Vermietung ausüben (z.B. Wohnungsbau), muss eine der beiden folgenden Voraussetzungen erfüllt sein

 

  1. a) 55% der Gesamteinnahmen, wobei die Einnahmen aus Immobilienverkäufen ausgenommen sind,) muss aus dem Vermietungsgeschäft stammen
  2. b) dass 55% des Vermögens aus Mietwohnungen bestehen, die für die Vergünstigung in Frage kommen.

 

  • Es muss sich um Wohnungen handeln, die zur Miete angeboten werden, um die gewöhnlichen Wohnungen der Mieter zu bilden wie in Artikel 2.1 des Stadtmietgesetzes festgelegt, womit die Saisonmieten (kurzfristige und sogar touristische Mieten) und die Mieten für andere Zwecke für diese Vergünstigung ausgeschlossen werden.

 

Wie hoch ist der steuerliche Vorteil?

Der normale Körperschaftssteuersatz von 25 % wird auf den von jeder Wohnung erzielten Gewinn angewandt. Von diesem Ergebnis wird dann normalerweise eine Ermäßigung von 85 % – beziehungsweise 90 % im Falle der Vermietung an Menschen mit Behinderung, falls die Immobilie Bauarbeiten zur Anpassung an die speziellen Bedürfnisse letzterer abverlangt haben sollte – angewandt. Dies führt in den meisten Fällen zu einem tatsächlichen Steuersatz von 3,75% bzw. 2,5% bei behindertengerechten Immobilien.

 

Sehr attraktive Lösungen für Nicht-Residenten: Der Fall der Kommanditgesellschaft (KG)

 

Nicht selten haben wir Fälle von deutschen Mandanten, die mithilfe einer KG (Kommanditgesellschaft) oder GmbH & Co KG in Spanien investieren. In Deutschland zahlen diese selbst keine Steuern, sondern es sind die Gesellschafter, die die erzielten Gewinne zu versteuern haben.

Die Investitionen der KG werden durch eine n Geschäftssitz in Spanien getätigt, die steuerlich als „Betriebsstätte oder Niederlassung“ gehandhabt wird und denselben steuerlichen Verpflichtungen wie ein spanisches Unternehmen unterliegt (d.h. getrennte Buchführung für die in Spanien durchgeführten Operationen, Abgabe von Körperschaftsteuererklärungen usw.). Sie kann aber von dieser besonderen Steuerregelung für die Vermietung von Immobilien profitieren und nur 3,75% Steuern zahlen, was zweifellos steuerlich attraktiv ist, aber mit dem zusätzlichen Reiz, dass die Kommanditgesellschaft durch die Erfüllung bestimmter Voraussetzungen von einer vollständigen steuerlichen Freistellung in Deutschland profitieren kann. Diese ermöglicht  es den in Deutschland ansässigen Gesellschaftern, nicht zusätzlich besteuert zu werden, wodurch ein außerordentliches Steuerergebnis erzielt wird. D.h. die Besteuerung auf die Gewinne aus in Spanien erworbenen oder gebauten Immobilien ist unglaublich niedrig und effizient.

 

Unsere Kanzlei ist gerne bereit, Ihnen unsere Erfahrung zur Koordination mit Ihrem Steuerberater in Deutschland und bei jedweden Rückfragen zur Verfügung zu stellen, damit die steuerlichen Lösungen sowohl im Herkunftsland (Deutschland) als auch im Land der Investition (Spanien) günstige Auswirkungen haben.

 

https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Empresas_y_profesionales/Empresas/Impuesto_sobre_Sociedades/Periodos_impositivos_iniciados_hasta_31_12_2014/Regimenes_tributarios_especiales/Regimen_Especial_de_Entidades_dedicadas_al_arrendamiento_de_viviendas.shtml

 

 

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