Versteckte Mängel nach dem Kauf einer Immobilie.

Mit gewisser Häufigkeit entdeckt der Käufer nach dem Kauf einer Immobilie Mängel oder Fehler, die er nicht kannte und konsultiert einen Anwalt mit der Frage, ob er den Verkäufer haftungspflichtig machen kann. Diese versteckten Mängel werden rechtlich als „versteckte Mängel“ bezeichnet.

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Kann der Käufer den Verkäufer haftungspflichtig machen?

Ja, aber wie nachfolgend erklärt wird, müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Außerdem ist die Sachlage unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um eine neue oder gebrauchte Immobilie handelt.

Was ist ein „versteckter Mangel“?

Nicht jeder Mangel ist aus juristischer Sicht ein „versteckter Mangel“ und daher können wir nicht jedwede Unvollkommenheit geltend machen. Damit der Verkäufer einer Immobilie für diese Mängel haftungspflichtig ist, müssen nach dem Verkauf und des Besitzerwechsels die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

• Der Mangel muss schwerwiegend sein und zwar so schwer, dass der Käufer die Immobilie nicht gekauft oder einen niedrigeren Preis verhandelt hätte, wäre der Mangel früher entdeckt worden.

Ein kleiner Riss oder ein paar funktionsuntüchtige Steckdosen gelten daher nicht als Kriterien ausreichender Schwere, um den Kauf rückabzuwickeln oder einen Preisnachlass zu erwirken.

Nach der Rechtsprechung der Gerichte muss der Schaden so schwerwiegend sein, dass die „Bewohnbarkeit“ der Immobilie beeinträchtigt wird, wobei ein einfacher Riss oder eine Delle in einer Wand die Immobilie nicht weniger bewohnbar macht.

• Der Mangel muss „versteckt“ sein. Das bedeutet, dass der Mangel nicht auf den ersten Blick identifzierbar war. Dies gilt jedoch nicht im Falle eines versteckten Mangels, den der Käufer aufgrund seiner Profession hätte erkennen müssen. So würden die Gerichte beispielsweise nicht akzeptieren, dass ein Käufer, der Elektriker ist, Mängel in der elektrischen Anlage geltend macht, die er aufgrund seiner Fachkenntnisse leicht hätte erkennen müssen.
• Der Mangel muss zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits vorhanden gewesen sein. Der Käufer muss nachweisen, dass dieser vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages existierte und daher nicht durch Missbrauch oder mangelnde Wartung nach dem Verkauf verursacht wurde. Der diesbezügliche Beweis wird nicht leicht zu erbringen sein.

Der Käufer kann nur dann Ansprüche geltend machen, wenn er nachweisen kann, dass der Mangel diese drei Kriterien erfüllt. Daher wird der diesbezügliche  „Beweis“ notwendig, aber auch kompliziert sein. Kann der Käufer diese Eigenschaften des versteckten Mangels nicht nachweisen, ist der Verkäufer nicht haftungspflichtig. Es liegt klar auf der Hand, welche Verteidigung der Verkäufer geltend machen wird: dass die Mängel dem Käufer bekannt waren oder dass sie von ihm durch Fahrlässigkeit verursacht wurden.

Die „versteckten Mängeln“ sind nicht zu verwechseln mit anderen Sachverhalten, die dem Käufer unangenehm sind, wie z.B. dass die Gegend, in der sich die Immobilie befindet doch nicht so angenehm ist, die Nachbarn lästig und laut sind oder er einfach festgestellt hat, dass der von ihm bezahlte Kaufpreis über der üblichen Summe für eine derartige Immobilie liegt.

Was sind die häufigsten versteckten Mängel?

Es gibt keine offizielle Liste von „versteckten Mängeln“, aber die Häufigsten sind:

• Mängel in Bezug auf Wasser, wie z.B. die altbekannte Feuchtigkeit in den Wänden, Undichtigkeiten oder Tropfen, die durch schlechte Abdichtungen oder Schäden in den Leitungen entstehen können, sind Mängel, die so schnell wie möglich repariert werden müssen, da sie sich mit der Zeit verschlimmern.
• Schäden im Fundament oder der baulichen Struktur, welche Bewegungen in der Immobilie verursachen, die zum Auftreten von gravierenden Rissen führen und sogar die Sicherheit der im Gebäude lebenden Menschen beeinträchtigen können.
• Diejenigen, die auf schlechte Wärmedämmung (häufig kommen schlechte Isolierungen vor, die Feuchtigkeit verursachen) oder schlechte Schalldämmung zurückzuführen sind.
• Mangelhafte Anstriche oder Fliesenbeläge, die durch schlechte Ausführung der Arbeiten oder durch die Verwendung von Materialien schlechter Qualität verursacht wurden.
• Mängel im Zusammenhang mit der Elektroinstallation, die auf eine schlechte Ausführung der Arbeiten oder die Verwendung von Materialien in schlechtem Zustand zurückzuführen sind und die sich auf Stromsteckdosen, Differentiale, elektrische Leitungen usw. auswirken.

Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass seit dem Inkrafttreten des sogenannten „Technischen Baugesetzbuches“ im Jahr 2000 zum Bau von Wohnimmobilien, Mindestanforderungen an die Bebaubarkeit und Sicherheit erfüllt werden müssen, die vom Käufer stets eingefordert werden können.

Wie reklamieren Sie versteckte Mängel gegenüber dem Verkäufer?

Jurstisch gesehen gibt es je nach Schwere des Mangels zwei Möglichkeiten: Diese Klagen haben eine lateinische Bezeichnung, wie sie im spanischen Zivilrecht üblich ist, die sich aus dem alten römischen Recht ableitet:

• Es gibt den Fall „quanti minoris“ . Der wird ausgeübt, wenn der Mangel, auch wenn er schwerwiegend ist, nicht daran hindert, die Immobilie zu bewohnen. In diesem Falle wird der Verkäufer der Immobilie um eine Minderung des gezahlten Preises gebeten, die mehr oder weniger den Kosten entspricht, die mit der Behebung des betreffenden Mangels verbunden sind, oder mit anderen Worten, dass der Verkäufer uns einen Betrag zahlt, der es uns ermöglicht, den Schaden zu beheben.
• Außerdem gibt es den Fall „redhibitoria“. Er wird ausgeübt, wenn der versteckte Mangel derart gravierend ist, dass er die Bewohnbarkeit verhindert. Stellen Sie sich Risse oder Schäden im Fundament vor, die auch die Sicherheit beeinträchtigen können. Unter diesen Umständen wird die Auflösung des Kaufvertrages beantragt und die Rückgabe aller für das Haus bezahlten Beträge (Kaufpreis, Notar- und Grundbuchamtskosten, Steuern, etc…. ). Wird auch nachgewiesen, dass der Verkäufer böswillig gehandelt hat, indem er die Mängel absichtlich verschwiegen hat, kann auch Schadensersatz beansprucht werden. Die Rede ist von einer vollständigen Rückabwicklung des Immobilienkaufs und daher wird sie ausschließlich auf Fälle von extremer Schwere reduziert. Sollte also die Heizung nicht funktionieren, Feuchtigkeit existieren und einige Türen nicht richtig schließen, verringert dies nicht die Bewohnbarkeit des Hauses, obwohl es für den Käufer sehr unangenehm und ärgerlich ist. Hier muss dann „quanti minoris“ geltend gemacht werden.

Wie können wir die Existenz des versteckten Mangels beweisen?

Gleichgültig ob mit Hilfe eines Anwalts beabsichtigt ist, „quanti minoris“ oder „redhibitoria“ zu reklamieren: der Käufer muss zuerst Geld vorstrecken, indem er einen technischen Bericht (von einem Architekten, Bauleiter oder Sachverständigen) erstellen lässt, der den Ursprung des Problems, seinen Umfang, die Reparaturfähigkeit und die Kosten bestimmt.

Im Falle einer Klage ist zu berücksichtigen, dass der Richter kein Spezialist in Bauangelegenheiten ist, keine Ahnung von der Entstehung des Mangels oder seiner Kosten hat und daher die von den Parteien vorgelegten Gutachten, sowohl das des Käufers mit der Behauptung des Vorhandenseins von Mängeln, als auch das des Verkäufers mit der Behauptung, dass diese Mängel nicht wichtig sind oder nach dem Kauf auftraten, als einzige Referenzen nehmen wird.

Welcher Schritt sollte der Erste zur Reklamation sein?

Sobald uns ein Gutachten vorliegt, in dem der Schaden, seine Entstehung und seine Kosten erläutert werden, ist es an der Zeit, den Verkäufer über „burofax“ (= Zustellung des Schriftstückes durch die Post) oder eine andere zuverlässige Art, die den Nachweis über Zeit und Inhalt der Reklamation erbringen kann, über den festgestellten Mangel zu informieren und ihn zur Übernahme der Haftungspflicht aufzufordern. Es ist wichtig, hier sowohl das Datum unserer Forderung als auch das Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrages anzugeben, an dem die Immobilie erworben wurde.

Wenn der Verkäufer die Verantwortung übernimmt und daher die Zahlung eines Betrags akzeptiert, der eine Reparatur ermöglicht, können wir die Angelegenheit als abgeschlossen betrachten und feiern, dass wir sie ohne Gerichtsverfahren in Ordnung bringen konnten.

Verweigert der Verkäufer jedoch nach Erhalt der Forderung die Kostenübernahme für den versteckten Mangel und dessen Behebung, gibt es eine zweite Möglichkeit, bevor man vor Gericht zieht, die ebenfalls funktionieren kann und einen Versuch wert ist: die offiziellen Kammern der Bauleiter und Architekten jeder Provinz verfügen über eine „Schlichtungsstelle“, um die Erzielung einer Einigung zwischen den Parteien zu versuchen und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Wenn der Verkäufer nicht reagiert oder einfach seine Verantwortung leugnet, bleibt keine andere Wahl, als die Anwälte- oder zu diesem Anlass unsere Kanzlei- einzuschalten, um Klage einzureichen zu lassen. Dies wird nicht einfach sein und muss daher vom Anwalt mit größter Sorgfalt vorbereitet werden, wobei im Vorfeld je nach konkretem Fall die tatsächlichen Gewinnchancen beurteilt werden müssen.

Welche Frist habe ich für die Reklamation?

Die Frist für die Beanspruchung ist essentiell, denn wir können unsere Ansprüche nach ihrem Ablauf – der je nachdem ob es sich um einen Neubau oder eine Gebrauchtimmobilie handelt, komplett unterschiedlich ist – nicht mehr geltend machen.

• Neubauten: Gemäß Artikel 18 des Gesetzes über die Bauvorschriften (LOE) beträgt die Frist für die Reklamation 2 Jahre. Hierbei gibt es 3 Arten der Garantie zugunsten der Käufer:
• 1 Jahr Garantie für Materialschäden aufgrund von Baumängeln, welche die Fertigstellung bzw. den Abschluss der Arbeiten beeinträchtigen.
• 3 Jahre Garantie für Schäden, die durch Mängel oder Fehler an Bauelementen oder Installationen unter Verletzung der „Bewohnbarkeitsanforderungen“ (Wärme- und Schalldämmung, Feuchtigkeit, etc.) verursacht wurden.
• 10 Jahre Garantie für Schäden, die Fundamente, Stützen, Balken, Platten, tragende Wände oder andere Konstruktionselemente betreffen und die die mechanische Festigkeit und Stabilität des Gebäudes direkt beeinträchtigen.

Zusammenfassend sollte von den Mängeln also innerhalb von 1, 3 oder 10 Jahren Kenntnis erlangt worden sein und von diesem Zeitpunkt an hat man  eine Frist von 2 Jahren zur Reklamation, wobei es sich bei dieser Frist um eine Ausschluss- und nicht um eine Verjährungsfrist handelt, wobei die diesbezüglichen Charakteristika im weiteren Verlauf dieser Ausführungen unter „Gebrauchtimmobilien“ erläutert werden.

Das Gesetz über Bauvorschriften (Gesetz 38/1999 vom 5. November) ist darauf ausgerichtet, die Interessen der Käufer von Neubauten zu verteidigen und zu diesem Zweck wird dem Bauträger in Artikel 19 und in der zweiten Zusatzbestimmung vorgeschrieben, zusammen mit der grundbuchlichen Eintragung der Bauabnahme  („final de obra“), eine sogenannte Zehnjahres-Versicherung abzuschliessen, die die oben genannten Zeiträume von 1, 3 und 10 Jahren gewährleistungsmässig abdeckt, falls der Verkäufer der Immobilie nicht auffindbar, verschwunden oder bankrott ist.

• Gebrauchtimmobilien: Die Frist laut Zivilgesetzbuch Artikel 1490 beträgt nur sechs Monate, nach deren Ablauf wir nichts mehr geltend machen können.

 

Sehr wichtig, die 6 Monate beziehen sich auf eine gesetzliche Ausschlussfrist, nicht auf eine Fristverjährung, daher wird die Absendung eines „burofaxes“ oder einer anderen Mitteilung die Frist nicht hemmen, und daher muss, wenn eine Klage eingereicht werden soll, dies unausweichlich innerhalb dieser sechs Monate erfolgen.

Im Falle der Nutzung einer kürzlich erst gebauten Immobilie, die sich immer noch innerhalb der dem Bauherrn auferlegten gesetzlichen Fristen befindet, ist der neue Käufer innerhalb dieser oben genannten ein, drei oder zehn Jahre genauso abgesichert wie der erste Eigentümer.

Eine Ausnahme von der Reklamationsfrist.

In dem seltenen Fall, dass die Mängel so schwerwiegend sind, dass Sie tatsächlich etwas „anderes“ erhalten haben als das, was Sie gekauft haben, können Sie die in Art. 1.964 des Zivilgesetzbuches festgelegte 5-Jahres-Frist nutzen und eine Klage „aliud pro alio“ einreichen was aus dem Lateinischen wörtlich übersetzt „eine Sache für eine andere“ heißt oder allgemein gesagt „dafür, dass Sie etwas anderes erhalten haben“.

Kauf als „cuerpo cierto“ (ähnlich der deutschen Haftungsausschlussklausel „gekauft wie gesehen“)

Es ist sehr üblich, dass der Verkäufer eine Klausel in den Vertrag aufnimmt, die darauf hinweist, dass die Immobilie als „cuerpo cierto“ verkauft wird.

Typisch sind Klauseln wie: „Kauf als „cuerpo cierto“ in dem Zustand, in dem die Immobilie sich befindet und den der Käufer erklärt zu kennen. Diese Klausel soll deutlich machen, dass der Käufer in dem Zustand kauft, in dem die Immobilie sich befindet, ohne dass der Käufer geltend machen kann, dass es Unterschiede zwischen der Fläche oder Konfiguration, die im Register erscheint und der Realität gibt, oder Ansprüche wegen des Erhaltungszustand der Immobilie erheben kann.

Wenn diese Klausel enthalten ist, kann es für den Käufer sehr schwierig sein, versteckte Mängel geltend zu machen und es ist umso empfehlenswerter, vor dem Kauf eine gründliche Überprüfung der Immobilie vorzunehmen oder den Verkäufer schriftlich zu verpflichten, eventuell auftretende Schäden zu beheben.

Empfehlungen an den Käufer

Wie entdeckt man die versteckten Mängel einer Immobilie?

Die versteckten Mängel einer Immobilie aufzudecken ist nicht einfach, denn wie sich aus ihrem Namen schon ergibt, sind sie oft nicht offensichtlich. Um sie zu entdecken gibt es keine andere Lösung als den Zustand des Hauses gründlich zu überprüfen, wobei hierzu folgendes nützlich sein kann:

• Beauftragen Sie einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens. Sie müssen zwar sein Honorar bezahlen, aber er wird die Immobilie besichtigen und prüfen und wir ersparen uns dadurch viele Überraschungen.
• Beantragen Sie eine technische Inspektion für Gebäude (Inspección técnica de edificaciones= ITE): Hier prüft ein Fachtechniker, ob bestimmte Gebäudeteile (wie Fassade, Dach, Entwässerungs- und Sanitäranlagen etc. ) alle vom Gesetz vorgegebenen Sicherheitsanforderungen erfüllen. In einigen Regionen Spaniens ist diese Kontrolle für alle Gebäude, die älter als 50 Jahre sind, obligatorisch.
• Sollte es sich um Mehrfamilienhäuser (Wohnungen) handeln, fragen Sie die Nachbarn.
• Unterzeichnen Sie mit dem Verkäufer einen Vertrag, indem dieser zusichert, dass bei Übergabe der Immobilie alle Installationen voll fünktionstüchtig sind.

 

Schlussfolgerungen und der Fall des Nicht-Residenten Verkäufers:

Das Haupthindernis bei der Reklamation von Mängeln ist der diesbezügliche Nachweis. Der Betroffene muss sich bemühen, durch Beauftragung eines Sachverständigen oder Technikers deutlich zu machen, dass die Mängel derart schwerwiegend sind, dass sie die Bewohnbarkeit des Hauses beeinträchtigen und den Wert des Hauses mindern.

Es ist offensichtlich nicht einfach einen residenten Verkäufer haftungspflichtig zu machen und folglich düfte es viel schwieriger sein, einen nicht-residenten Verkäufer haftungspflichtig zu machen. Wahrscheinlich sind wir gezwungen, unsere Ansprüche im Ausland geltend zu machen, zusammen mit allen Kosten und der Komplexität, die dies mit sich bringt.

Schlussempfehlung:

Zweifellos sollten Sie vor dem Immobilienkauf alle Installationen eingehend auf Funktionalität und angemessenen Zustand überprüfen und den Verkäufer schriftlich verpflichten, innerhalb einer bestimmten Frist alle festgestellten Mängel zu beheben bzw. die Verpflichtung zu übernehmen, innerhalb einer bestimmten Frist alle notwendigen kleinen Reparaturen zu erledigen.