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La actividad de arrendamiento ejercida por millones de contribuyentes es calificada en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, pero el art. 27.2 de la ley del IRPF como excepción a lo anterior establece literalmente que “el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”. Los requisitos se flexibilizaron a partir de 1 de enero de 2015 dado que anteriormente se requería además del empleado disponer un local dedicado exclusivamente a la actividad, exigiéndose por tanto, que se dispusiera de una cierta estructura para que se considerara que se ejercía una actividad económica.

Los efectos de la calificación como actividad económica son muy importantes ya que permiten aplicar importantes exenciones o bonificaciones en el Impuesto de Donaciones y Sucesiones o el Impuesto del Patrimonio.

Eliminado el requisito del local, quedaba solo aclarar qué condiciones debía cumplir ese empleado a jornada completa. ¿podía serlo el propio titular? ¿y su cónyuge?¿o actuar sin trabajador, pero por medio de una inmobiliaria o profesional de arrendamiento? La Dirección General de Tributos (DGT) realizaba tradicionalmente una interpretación literal de la ley y obligaba a que se tratara de una contratación directa en régimen laboral y negaba la posible subcontratación de empresas externas o que la actividad la realizara directamente su titular o parientes.

El requisito de persona asegurada a jornada completa chocaba con la realidad de una actividad, que en patrimonios inmobiliarios pequeños o medianos, puede ejercerse dedicando unas pocas horas a la semana sin necesidad de dedicar una jornada completa a ella.

La DGT realizó en 2017 un cierto viraje de timón cuando en las consultas V1606-17 y V1794-17 en supuestos de grandes patrimonios (centros comerciales etc…) aceptó como buena la tesis de que en lugar de empleado, se externalizara la gestión del patrimonio inmobiliario a una empresa especializada. Muchos entendimos equivocadamente que la DGT flexibilizaba su interpretación y aceptaba una situación que parecía muy razonable, el que pudiera optarse en lugar de contratar a un empleado a jornada completa, a contratar en régimen de outsourcing a una empresa externa especializada en materia de arrendamientos para que realizaran una gestión profesional de dicho patrimonio. Flexibilización que tras la lectura de las últimas resoluciones parece que es solo aceptada y aplicable a los grandes inmobiliarios, pero no para patrimonios de inferior volumen.

Recientemente la DGT volvió a confirmar la literalidad de su interpretación y en una contesta a la consulta V1437-18 (adjuntamos copia) niega el que el empleado a jornada completa pueda sustituirse por dos empleados a tiempo parcial, una interpretación obviamente muy sorprendente y a que a nuestro entender carece se sentido, así por tanto podría llegarse al absurdo que la calificación de actividad económica la obtuviera quien tuviera una persona asegurada a jornada completa y en cambio no quien tuviera a cinco personas a media jornada.

El debate no queda ni mucho menos circunscrito al cumplimiento de los requisitos formales respecto del empleado a jornada completa, dado que a nivel de inspección se ha cuestionado en numerosas ocasiones, el que pequeños patrimonios que gocen de un trabajador ejerzan realmente actividad económica, ya que se entiende que la estructura que pretende simularse a aparentarse es en realidad mínima o innecesaria y por tanto no existe tal actividad económica. Estamos, por tanto, ante un concepto muy poco pacífico que merecería un análisis en un artículo independiente.

V1437-18 Arrendamiento como actividad económica