La reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca.
Mucho se ha hablado recientemente de este tema, y frecuentemente de forma poco precisa, el origen de la reclamación de los gastos de formalización de hipoteca tiene origen en una ya famosa sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 23.12.2015, que tomó en consideración determinados aspectos contemplados en la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, y en algunas normas menores al respecto.
La citada sentencia abrió la puerta a la devolución de estos gastos (con excepción del impuesto de actos jurídicos documentados ITPAJD que en esas fechas imputaba plenamente al deudor hipotecario) pero dejando la cuantificación muy clara, quedando por tanto pendiente de la interpretación que cada juzgado pudiera realizar.
De forma general es frecuente que pueda obtenerse:
• Gastos de honorarios de notario: frecuentemente se reconoce que debieran de asumirse por mitades
• Gastos de honorarios de registro: suelen imputarse íntegramente al acreedor hipotecario (banco)
• Gastos de gestoría por tramitación escrituras: suelen imputarse por mitades.
• Tasación: hay que estar a lo que decida cada juzgado en función de las circunstancias.
• Impuesto de actos jurídicos documentados: Inicialmente siguiendo la doctrina del TS imperante en dichas fechas, se venía atribuyendo al deudor hipotecario (al cliente del banco) pero la reciente sentencia del TS de fecha 16.10.2018, abre una nueva interpretación que atribuiría el pago al acreedor (el banco), tesis que ha provocado un gran revuelo social y que está pendiente de ser confirmada por el pleno de la sala de lo contencioso administrativo del TS en reunión prevista para el 5.11.2018
La aplicación al supuesto del artículo 89.3 de la ley de consumidores y usuarios supondría que se declarase la nulidad plena de la cláusula del contrato de hipoteca que imputa todos los costes al deudor hipotecario al considerarse totalmente abusiva. La anulación de la cláusula tiene efectos no solo hacia el pasado (recuperación de los gastos realizados) sino también respecto del futuro.
La reclamación de los gastos es factible y así lo vienen recogiendo multitud de juzgados en sus sentencias, pero no debemos confundirnos con que sea un simple trámite y por tanto es recomendable realizar de forma previa una reclamación extrajudicial, que en caso de no ser atendida permitirá interponerse demanda judicial con garantías de que en todo caso no habrá condena en costas contraria al reclamante.