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La ley del IRPF en su artículo 38 y el reglamento del IRPF en sus artículos 41 y 41 bis establecen en el supuesto de venta de la vivienda habitual, la posibilidad de acogerse a una exención en el beneficio generado siempre que cumpliéndose algunos requisitos se reinvirtiera el dinero obtenido en la venta (no solo el beneficio) en la adquisición de una nueva vivienda que tiene que ser también la habitual. La interpretación que venia realizando hacienda de esta norma, era como es habitual, bastante restrictiva y obligaba a “gastar” la cantidad obtenida (atención el precio de la venta, y no solo el beneficio) en un plazo de 2 años desde la fecha de venta, veámoslo con los siguientes ejemplos

Ejemplo: 1

El Sr. Pérez vende el 1.6.2000 su vivienda habitual por 200.000€ obteniendo 30.000€ de beneficio, y compra una nueva vivienda el 15.02.2021 por 240.000€ gastando los 200.000€ obtenidos más una aportación de sus ahorros particulares > La exención sería total

Ejemplo 2

El Sr. López vende el 1.6.2000 su vivienda habitual por 200.000€ obteniendo 30.000€ de beneficio, y compra una nueva vivienda el 15.02.2021 por 150.000€ gastando 150.000€ de los 200.000€ obtenidos.> La exención sería de un 75% dado que ha gastado un 75% del dinero obtenido, por tanto, del beneficio de 30.000€, la cantidad de 22.500€ queda exenta y tendrá que tributar sobre el resto de 7.500€

Ejemplo 3

El Sr. López vende el 1.6.2000 su vivienda habitual por 200.000€ obteniendo 30.000€ de beneficio, y compra una nueva vivienda el 15.02.2021 por 200. 000€ gastando 40.000€ de los obtenidos y financiando el resto con una hipoteca de 160.000€ en la que abonará cuotas de devolución del principal por valor de 10.000€ durante los dos años posteriores a la venta en los que tiene que materializarse la reinversión. Por tanto, la cantidad que consideraría Hacienda como reinvertida sería solo de 50.000€, un 25% del total, entre los 40.000€ del pago realizado y los 10.000€ de amortizaciones de la hipoteca > Quedando exento un 25% del beneficio, esto es 7.250€ y debiendo de tributar sobre el resto de 22.500€.

La Sección Segunda de la Sala III del Tribunal Supremo ha establecido en una sentencia de fecha 1.10.2020 el criterio interpretativo de que “para aplicar la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.

El cambio de criterio es muy importante y muy beneficioso para el contribuyente, así continuando con los ejemplos anteriores sería aplicable la exención por reinversión en una nueva vivienda habitual a un caso como el siguiente:

Ejemplo 4

El Sr. López vende el 1.6.2000 su vivienda habitual por 200.000€ obteniendo 30.000€ de beneficio, y compra una nueva vivienda el 15.02.2021 por 300.000€ financiados totalmente con una hipoteca de un banco. La liquidez obtenida de 200.000€ la guarda a la espera de que se presente una oportunidad de negocio en bolsa o en el mercado inmobiliarios.> Con la nueva interpretación del Tribunal Supremo, con la compra de la que debe constituir la nueva vivienda habitual del contribuyente, con independencia de que se haya pagado totalmente o este financiada con un préstamo, puede aplicarse la exención por reinversión.

Afortunadamente, de vez en cuando, los tribunales ponen limite a las interpretaciones siempre sesgadas de Hacienda, que tanto suelen perjudicar a los contribuyentes. Adjuntamos copia de la citada sentencia.

STS_3049_2020

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