EL CONTRATO DE ARRAS \u00bfQU\u00c9 ES Y COMO FUNCIONA?
\u00bfQu\u00e9 es un contrato de arras? Las arras son un acuerdo en el que entregando el comprador al vendedor una cantidad se pretende asegurar la futura celebraci\u00f3n de un contrato de compraventa y con esta cantidad compensar a la otra parte si alguien incumple. El objetivo que tiene es reservar mediante la entrega de un dinero la compra de una propiedad a favor del comprador fijando el precio y condiciones de la compraventa.
En ocasiones el contrato de arras es conocido tambi\u00e9n como \u201ccontrato de se\u00f1al\u201d y es habitual o\u00edr expresiones tales como \u201cpagar la se\u00f1al\u201d.
Los compradores debieran saber que no les asegura totalmente la compra ya que el contrato (y por tanto la reserva de la propiedad a su favor) puede ser cancelado por el vendedor abonando una cantidad.
Tenemos 3 tipos diferentes de contratos de arras con efectos muy diferentes:<\/p>\n\n\n\n
Las arras confirmatorias o probatorias: Son las que se entregan como se\u00f1al de la celebraci\u00f3n de un contrato de compraventa, funcionan como un anticipo y no facultan para que el vendedor pueda cancelarlas libremente, as\u00ed en caso de incumplimiento el comprador (en base a lo establecido en el art. 1124 del c\u00f3digo civil para todo tipo de obligaciones rec\u00edprocas) podr\u00e1 optar entre exigir el cumplimiento del contrato o la resoluci\u00f3n reclamando da\u00f1os y perjuicios.<\/p>\n\n\n\n
Las arras penales: Son aquellas que se entregan como garant\u00eda del cumplimiento del contrato mediante la perdida parcial o total de las arras en caso de incumplimiento para el comprador y la obligaci\u00f3n de devolverlas duplicadas para el vendedor. En realidad, es un sistema de fijaci\u00f3n a priori de la indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios, que puede ser modulado o modificado por el juez. Pero a pesar del pago de las arras si una de las partes est\u00e1 interesada en que la operaci\u00f3n se lleve a cabo podr\u00e1 exigir el cumplimiento del contrato. Los art\u00edculos 1152 a 1154 del c\u00f3digo civil son aplicables a este tipo de arras.<\/p>\n\n\n\n
Las arras penitenciales: Son la muestra de la celebraci\u00f3n de un contrato en el que se fijan las futuras condiciones de una compraventa. Cualquiera de las partes puede desligarse unilateralmente del contrato, el comprador perdiendo la cantidad entregada y el vendedor devolviendo el doble de lo recibido. Est\u00e1n perfectamente contempladas en el art. 1154 del c\u00f3digo civil.<\/p>\n\n\n\n
En la pr\u00e1ctica diaria cuando se habla de contrato de arras se piensa habitualmente en las \u201carras penitenciales\u201d pero atenci\u00f3n el Tribunal Supremo ha dejado muy claro en multitud de sentencias que solo estaremos ante \u201carras penitenciales\u201d si el contrato contempla con toda claridad que se trata de las arras del art. 1154 del c\u00f3digo civil que permiten al vendedor desistir devolviendo la cantidad y al comprador perdiendo lo entregado. Si ello no consta con total claridad estaremos ante otro tipo de arras y cualquiera de las partes podr\u00eda exigir el cumplimiento del contrato. Los efectos y consecuencias legales de que pueda desistirse libremente del contrato o no son obviamente muy importantes.
Fiscalidad del contrato de arras
A efectos fiscales resoluci\u00f3n del TEAC de fecha 18\/4\/2007 (TEAC 417\/2006) hace suya la interpretaci\u00f3n del Tribunal Supremo y confirma que solo se tendr\u00e1 por \u201carras penitenciales\u201d del art. 1154 del c\u00f3digo civil las cantidades entregadas si as\u00ed consta expresamente, en caso contrario se trata de simples pagos a cuenta de una futura transmisi\u00f3n.
Las arras cuando conste en el contrato que se descontar\u00e1n del precio de compra tendr\u00e1n siempre a efectos de IVA e ITP el car\u00e1cter de pago a cuenta.
En transmisiones de operaciones sujetas a IVA el cobro de las arras devengar\u00e1 IVA en concepto de anticipo (art. 75 ley del IVA) criterio reconocido por la DGT en consultas como la 0181-04, por ejemplo:
Arras de 10.000\u20ac entregadas a cuenta de la compra de un piso cuya venta tributa al 10%: La entrega de las arras devengar\u00e1 IVA , la base imponible ser\u00e1 de 9.090\u20ac + 910\u20ac de cuota de IVA al 10% totalizando los 10.000\u20ac<\/p>\n\n\n\n
Arras de 20.000\u20ac entregadas a cuenta de la compra de un terreno urbano edificable cuya venta tributa al 21%: La entrega de las arras devengar\u00e1 IVA , la base imponible ser\u00e1 de 16.528,92\u20ac + 3.471,08\u20ac de cuota de IVA al 21% totalizando los 20.000\u20ac<\/p>\n\n\n\n
En las transmisiones de operaciones exenta a IVA el cobro de las arras no devengar\u00e1 impuestos ya que el ITP solo se devenga con la entrega del bien y no con los pagos a cuenta, criterio reconocido por la DGT en consultas como la 1265-02, as\u00ed por ejemplo:
Un particular firma un contrato de arras para la compra a otro particular de un piso usado entreg\u00e1ndole 10.000\u20ac que se descontar\u00e1n del precio final, dado que el vendedor es particular la operaci\u00f3n no est\u00e1 sujeta a IVA. Las arras abonadas ser\u00e1n un pago a cuenta del precio a abonar en la compraventa, pero no se devenga impuesto alguno ya que el impuesto de transmisiones patrimoniales no se devenga con los pagos a cuenta o anticipos.
A efectos de IRPF para el concedente el contrato de arras dado que tiene car\u00e1cter de simple pago a cuenta no tendr\u00e1 los efectos perjudiciales que tiene para \u00e9l la concesi\u00f3n de un \u201cderecho de opci\u00f3n de compra\u201d, que tributa en el momento de su percepci\u00f3n como ganancia patrimonial en la base general, pudiendo resultar muy gravosa.<\/p>\n\n\n\n
LA OPCI\u00d3N DE COMPRA
\u00bfQu\u00e9 es la opci\u00f3n de compra? Es un contrato en virtud del cual una parte llamada \u201coptante\u201d adquiere el derecho pero no la obligaci\u00f3n de adquirir un bien propiedad de otra persona llamada \u201cconcedente\u201d por un precio determinado (llamado \u201cprecio de ejercicio de la opci\u00f3n\u201d), en un plazo y en unas condiciones determinadas. Dicho derecho lo adquiere abonando al concedente una cantidad denominada \u201cprima\u201d. Por ejemplo:<\/p>\n\n\n\n
El se\u00f1or \u201cX\u201d est\u00e1 interesado en adquirir un inmueble al sr. \u201cY\u201d, dado que necesita un tiempo para obtener el dinero para la compra y quiere asegurarse su adquisici\u00f3n firma un contrato de opci\u00f3n con \u201cY\u201d mediante el cual entregando 50.000\u20ac en concepto de prima de opci\u00f3n queda facultado (pero no obligado) a poder adquirir durante los pr\u00f3ximos 3 a\u00f1os el citado inmueble por un precio fijo de 1.000.000\u20ac. En caso de no adquirir la vivienda perder\u00e1 los 50.000\u20ac entregados pero en ning\u00fan momento podr\u00e1 el comprador obligarle a comprar el inmueble.<\/p>\n\n\n\n
El contrato de opci\u00f3n de compra no aparece regulado como tal en el c\u00f3digo civil y se dice que es un contrato fruto de la \u201cautonom\u00eda de la voluntad\u201d del art. 1255 del c\u00f3digo civil, la \u00fanica referencia legal la encontramos en el art\u00edculo 14 de la Ley Hipotecaria que establece que las opciones de compra ser\u00e1n inscribibles si se cumplen los siguientes requisitos:
1. Debe haber un acuerdo entre las partes para que se inscriba en el registro
2. Debe constar el precio pactado para la adquisici\u00f3n del bien y el precio de la prima de opci\u00f3n.
3. El plazo para ejercitar la opci\u00f3n de compra no podr\u00e1 superar los 4 a\u00f1os.
En caso de querer inscribir la opci\u00f3n en el registro es importante hacer constar que de forma autom\u00e1tica se extingue pasado un determinado plazo, en caso contrario necesitaremos para eliminarla o bien el consentimiento de la otra parte o bien la prescripci\u00f3n tras haber pasado 15 a\u00f1os.
Es obvio que al vendedor le interesar\u00e1 m\u00e1s firmar un contrato de \u201carras penitenciales\u201d que le permite desligarse del contrato devolviendo al comprador el doble de la cantidad entregada. En cambio, el comprador estar\u00e1 m\u00e1s interesado en firmar un contrato de opci\u00f3n ya que se asegura el poder comprar durante un plazo el bien, por un precio fijo y sin que pueda cancelarlo el vendedor.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfC\u00f3mo tributa la opci\u00f3n de compra?
Lo primero que tenemos que mirar es la naturaleza del concedente, as\u00ed si es empresario o profesional la concesi\u00f3n de la opci\u00f3n de compra estar\u00e1 sujeta a IVA y a AJD si se documenta en escritura p\u00fablica y quiere inscribirse en el registro. En cambio, si el concedente es un particular la concesi\u00f3n de la opci\u00f3n estar\u00e1 sujeta a ITP<\/p>\n\n\n\n
Opciones de compra concedidas por empresarios o profesionales: Tributan siempre por IVA
La concesi\u00f3n de un derecho de opci\u00f3n de compra por parte de un empresario o profesional se considera que es una prestaci\u00f3n de servicios y por tanto sujeta al 21% de IVA.
La concesi\u00f3n del derecho de opci\u00f3n esta sujeta a IVA con total independencia de la posterior venta del inmueble que pueda estar sometida a IVA o sometida a transmisiones patrimoniales en funci\u00f3n del tipo de inmueble.
Se establece que la concesi\u00f3n de la opci\u00f3n y la posterior compraventa son dos negocios jur\u00eddicos totalmente independientes y que tributan de forma separada. Dicho esto, surge la preocupaci\u00f3n siguiente: \u00bfdebo tributar dos veces sobre las mismas cantidades, una vez por la opci\u00f3n al 21% y posteriormente por la compraventa al 10%? La verdad es que la contestaci\u00f3n ha entra\u00f1ado siempre cierta confusi\u00f3n, pero la consulta tributaria de la DGT V0051-12 resuelve totalmente el tema:
Por un lado, la base imponible de la opci\u00f3n ser\u00e1 la prima recibida, esta ser\u00e1 la base imponible sobre la que se aplicar\u00e1 el 21%
Posteriormente si se pact\u00f3 expresamente que la cantidad recibida en la opci\u00f3n de compra minoraba el reduc\u00eda por haberse abonado la opci\u00f3n, la base imponible de la compraventa no estar\u00e1 formada por la cantidad abonada en concepto de prima de la opci\u00f3n, esto es se tributar\u00e1 por IVA solo sobre la contraprestaci\u00f3n total pactada que en este caso es el precio total minorado por la cantidad abonada en concepto de prima de la opci\u00f3n.
As\u00ed de este modo, para evitar confusiones es recomendable actuar en base al siguiente ejemplo:
El se\u00f1or \u201cX\u201d quiere vender una casa por 100.000\u20ac recibiendo 10.000\u20ac en concepto de prima de opci\u00f3n. Lo recomendable es firmar un contrato de opci\u00f3n indicando que el precio de la prima es 10.000\u20ac y el precio de la transmisi\u00f3n en caso de ejercerse es de 90.000\u20ac
A efectos fiscales el precio total de compra tanto en IRPF como en Impuesto de Sociedades ser\u00e1 de 100.000\u20ac resultado de sumar la prima de la opci\u00f3n de compra al precio de venta del inmueble.<\/p>\n\n\n\n
Opciones de compra concedidas por particulares (no empresarios) Tributan siempre por ITP
La concesi\u00f3n de la opci\u00f3n de compra supondr\u00e1 que se devengue ITP que deber\u00e1 abonar el optante. La base imponible es el valor pagado por la prima de la opci\u00f3n pero con un m\u00ednimo del 5% del precio de compra, as\u00ed por ejemplo<\/p>\n\n\n\n
El se\u00f1or \u201cX\u201d concede un derecho de opci\u00f3n de compra al se\u00f1or \u201cY\u201d previo pago de una prima de 30.000\u20ac que le faculta para poder durante los pr\u00f3ximos 12 meses adquirir un inmueble por 1.000.000\u20ac, en este caso la base imponible del ITP ser\u00e1n 50.000\u20ac que es el 5% del precio del contrato principal y el impuesto a abonar (ITP al 8%) ser\u00e1 de 4.000\u20ac
Las opciones de compra son inscribibles cumpliendo lo establecido el art. 14 de la ley hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n
A efectos de ITP se configura totalmente la posterior compraventa como una operaci\u00f3n totalmente independiente y deber\u00e1 de volverse a tributar por ella. En este caso la base imponible sobre la que deberemos aplicar el impuesto ser\u00e1 en virtud del art\u00edculo 10 de la ley del ITPAJD el valor real del inmueble transmitido. En la pr\u00e1ctica consignar\u00edamos como base imponible el precio total inicial al que descontamos la prima de opci\u00f3n si as\u00ed se ha previsto, esta ser\u00eda la contraprestaci\u00f3n pactada para la compraventa pero que puede ser revisada por Hacienda mediante la llamada \u201ccomprobaci\u00f3n de valores\u201d si es inferior al valor de mercado.<\/p>\n\n\n\n
NO CONFUNDAMOS EL CONTRATO DE OPCI\u00d3N DE COMPRA Y EL CONTRATO DE ARRAS
Es muy com\u00fan confundirlas y en muchas ocasiones parece que estamos hablando de una misma cosa cuando son muy diferentes y debido a ello tanto los compradores, como los vendedores o inmobiliarias deber\u00edan conocer sus caracter\u00edsticas, ventajas e inconvenientes y usarlas debidamente para cada caso.
La opci\u00f3n de compra y las arras tienen implicaciones legales y fiscales muy diferentes, as\u00ed los derechos, obligaciones e impuestos a pagar por los compradores y vendedores ser\u00e1n muy diferentes con uno u otro contrato, as\u00ed al efecto recomiendo la lectura en nuestro blog de \u201cla opci\u00f3n de compra\u201d \u201cel contrato de arras \u00bfqu\u00e9 es y como funciona?\u201d<\/p>\n\n\n\n
LA OPCI\u00d3N DE COMPRA SUPONE TRIBUTAR EN IRPF AL QUE LA CONCEDE.
Es un tema que resulta totalmente sorprendente para las personas sin conocimientos fiscales que interpretan que el cobro de la prima de una opci\u00f3n de compra es un simple \u201canticipo\u201d a cuenta de una futura venta.
Han sido muchos los contribuyentes que han tenido graves problemas con Hacienda al no declarar por desconocimiento dichas cantidades dichas cantidades
Al suponer la concesi\u00f3n de la opci\u00f3n de compra una limitaci\u00f3n al \u201cius disponiendi\u201d o capacidad de disponer del patrimonio para el concedente, al quedar plenamente en manos del optante la capacidad para decidir sobre el futuro contrato de compraventa, se produce a efectos fiscales una variaci\u00f3n patrimonial que debe declararse en IRPF. El TEAC lo explica claramente en la resoluci\u00f3n 26-04-2012 (TEAC 4144\/2010), interpretaci\u00f3n recogida tambi\u00e9n por la DGT en consultas como la V1004-08.
Adem\u00e1s, todo ello se agrava dado que las cantidades recibidas tributar\u00e1n en la base general del IRPF y no en la del ahorro con lo que la tributaci\u00f3n puede llegar a ser muy elevada.
As\u00ed nos encontraremos en el caso del vendedor con que la opci\u00f3n de compra habr\u00e1 tributado en la base general y la venta en caso de producirse la venta (cuyo precio se minorar\u00e1 en el importe de la prima) tributar\u00e1 en la base del ahorro (fiscalmente m\u00e1s favorable)<\/p>\n\n\n\n
\u00bfC\u00f3mo puede evitar un particular estos efectos fiscales tan perjudiciales? Sin duda recomendar\u00edamos que consultara con un buen asesor fiscal y que contemplara firmar un contrato de arras (en el que las cantidades recibidas si tendr\u00e1n el car\u00e1cter de simples pagos a cuenta) en lugar de un contrato de opci\u00f3n de compra.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfTributar\u00e1 el vendedor dos veces, una por la concesi\u00f3n de la opci\u00f3n de compra y otra al ejecutarse la venta?
No, la cantidad recibida en concepto de opci\u00f3n de compra y declarada como tal en IRPF (en la base general del IRPF) minorar\u00e1 el precio de venta, as\u00ed lo contempla la DGT en la consulta V1004-08
As\u00ed nos encontraremos con que para el vendedor la concesi\u00f3n de la opci\u00f3n de compra habr\u00e1 tributado en la base general del IRPF y la venta (cuyo precio se minorar\u00e1 en el importe de la prima) tributar\u00e1 en la base del ahorro (fiscalmente m\u00e1s favorable)<\/p>\n\n\n\n
TRIBUTACI\u00d3N EN EL IMPUESTO DE SOCIEDADES DE LA OPCI\u00d3N DE COMPRA
La opci\u00f3n de compra en IS (Impuesto de sociedades) no provoca tributaci\u00f3n en el que la recibe, que seg\u00fan la normativa contable tiene que contabilizarla como un pasivo hasta que la transmisi\u00f3n se produzca (momento en que se contabilizar\u00e1 como ingreso) o el momento en que por incumplimiento del comprador se retenga la cantidad recibida en concepto de indemnizaci\u00f3n pasando contabilizarse como un ingreso por indemnizaci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n
\u00bfPARA EL VENDEDOR ES MEJOR FIRMAR UN CONTRATO DE OPCI\u00d3N DE COMPRA O UN CONTRATO DE ARRAS?
Sin lugar a dudas es mejor firmar un contrato de arras por dos motivos de much\u00edsimo peso:
1) El vendedor firmando un contrato de arras penitenciales puede desligarse del contrato devolviendo al comprador el doble de la cantidad entregada.<\/p>\n\n\n\n
2) A efectos fiscales las arras tienen el car\u00e1cter de simple pago a cuenta de una futura compraventa y no suponen para el vendedor tributaci\u00f3n alguna hasta que se produzca la compraventa o se quede la cantidad por incumplimiento del comprador. En cambio la cantidad percibida en la \u201copci\u00f3n de compra\u201d supone tener que tributar en el IRPF en el momento de cobrarla como ganancia patrimonial en la base general lo cual puede suponer tener que tributar incluso hasta un 45%, mientras que la posterior venta en caso de celebrarse tributar\u00e1 en base del ahorro en porcentajes que oscilan entre el 19% y 23%.<\/p>\n\n\n\n
Recomendamos totalmente que ante una futura compraventa se busque el asesoramiento de un abogado o asesor fiscal para evitar desagradables sorpresas<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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