{"id":534,"date":"2026-07-13T14:17:36","date_gmt":"2026-07-13T12:17:36","guid":{"rendered":"https:\/\/januarconsulting.com\/?p=534"},"modified":"2026-07-13T14:20:35","modified_gmt":"2026-07-13T12:20:35","slug":"los-vicios-ocultos-tras-la-compra-de-una-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/januarconsulting.com\/es\/blog\/los-vicios-ocultos-tras-la-compra-de-una-vivienda\/","title":{"rendered":"Los vicios ocultos tras la compra de una vivienda"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Con cierta frecuencia tras la compra de un inmueble el comprador descubre la existencia de defectos o desperfectos que desconoc\u00eda y consulta con un abogado para saber si puede reclamar al vendedor, estos desperfectos desconocidos son conocidos legalmente como \u201cvicos ocultos\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfPuede reclamar el comprador al vendedor?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ed, pero como veremos a continuaci\u00f3n tienen que cumplirse algunos requisitos y adem\u00e1s la situaci\u00f3n es diferente si se trata de un inmueble nuevo o de un inmueble usado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfQu\u00e9 es un vicio oculto?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No todo desperfecto es a efectos legales un \u201cvicio oculto\u201d y por tanto no podremos reclamar cualquier tipo de desperfecto. Para que el vendedor de un inmueble deba responder por los defectos de la vivienda, una vez formalizada la compraventa y entregada la posesi\u00f3n al comprador, deben concurrir los siguientes requisitos:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>El vicio debe ser grave. Tanto como para que, de haberse descubierto antes, la vivienda no hubiese sido adquirida o se hubiera pagado por ello un precio inferior.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">As\u00ed, por tanto, una peque\u00f1a grieta o un par de enchufes que no funcionen no se consideran elementos de suficiente gravedad que impidieran la compra o redujeran sustancialmente el precio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La jurisprudencia de los tribunales establece que los desperfectos tienen que tener una gravedad que afecte a la \u201chabitabilidad\u201d de la vivienda y por ello una simple grieta o golpe en una pared no hacen la vivienda menos habitable.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>El vicio debe ser oculto. El defecto no pod\u00eda ser identificado a simple vista por el comprador. Pero, atenci\u00f3n, no se considerar\u00e1 oculto el desperfecto que aun no pudiendo detectarse a simple vista, pudiera haberlo conocido el comprador debido a su profesi\u00f3n, as\u00ed por tanto los tribunales no aceptaran el que un comprador que sea electricista alegue la existencia de problemas en el sistema el\u00e9ctrico que debido a sus conocimientos f\u00e1cilmente hubiera tenido que detectar.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>El vicio debe ser preexistente a la venta. El comprador debe demostrar que exist\u00eda antes de la firma del contrato de compraventa, y por tanto no ha sido provocado por un mal uso o falta de mantenimiento posterior a la compraventa. La prueba de ello nos ser\u00e1 f\u00e1cil.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El comprador podr\u00e1 reclamar \u00fanicamente si consigue demostrar que el desperfecto re\u00fane estos tres anteriores requisitos y por tanto la \u201cprueba\u201d ser\u00e1 vital, pero complicada. Si el comprador no puede demostrar estas caracter\u00edsticas del vicio oculto, el vendedor no tendr\u00e1 la obligaci\u00f3n de responder por ellos y es evidente que el vendedor alegar\u00e1 en su defensa que los desperfectos eran conocidos por el comprador o que se ha sido provocados por descuidos del comprador.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No hay confundir los \u201cvicios ocultos\u201d con otras situaciones que desagradan al comprador y que nada tienen que ver con ello, como que la zona en la que est\u00e1 la vivienda no le resulte tan agradable como pensaba, que los vecinos sean molestos o ruidosos o que simplemente se haya dado cuenta de que ha pagado un precio superior al habitual para ese tipo de vivienda.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfCu\u00e1les son los vicios ocultos m\u00e1s habituales?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No existe una lista cerrada de desperfectos que se consideren \u201cvicios ocultos\u201d, pero los m\u00e1s habituales son:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Los relacionados con el agua, como las habituales humedades en paredes, filtraciones o goteras, que pueden tener origen en una mala impermeabilizaci\u00f3n o en defectos en las ca\u00f1er\u00edas, son desperfectos que necesitan arreglarse lo m\u00e1s r\u00e1pidamente posible dado que aumentan con el paso del tiempo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Los problemas estructurales o de cimentaci\u00f3n que provocan movimientos en la vivienda que suponen que aparezcan grietas de una cierta importancia y que pueden afectar incluso a la propia seguridad de las personas que habitan la vivienda.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Los provocados por un mal aislamiento t\u00e9rmico (muy probablemente provocados por los deficientes aislamientos que provocan humedades) o un mal aislamiento ac\u00fastico.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Deficientes acabados de pintura o en el embaldosado provocados por una mala ejecuci\u00f3n de los trabajos o por utilizar materiales de p\u00e9sima calidad.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Los problemas relacionados con la instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica, por deficiente ejecuci\u00f3n de los trabajos o uso de materiales en mal estado y que afectan a tomas de corriente, diferenciales, conducciones el\u00e9ctricas etc\u2026<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hay que tener en cuenta que las viviendas de construcci\u00f3n, desde la entrada en vigor del llamado \u201cc\u00f3digo t\u00e9cnico de edificaci\u00f3n\u201d aproximadamente en el a\u00f1o 2000, tienen que cumplir unos requisitos m\u00ednimos de edificabilidad y seguridad, que siempre podr\u00e1n ser exigidos por el comprador.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfC\u00f3mo se reclaman los vicios ocultos al vendedor?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Legalmente dos posibilidades en funci\u00f3n de la gravedad del desperfecto (\u201cvicio\u201d), dichas acciones tienen nombre en lat\u00edn, como es habitual en el derecho civil espa\u00f1ol que deriva del antiguo derecho romano:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Acci\u00f3n \u201c<em>quanti minoris<\/em>\u201d. Se ejerce cuando el vicio, aun siendo grave, no impide habitar la casa. Con esta acci\u00f3n, se reclama al vendedor del inmueble una rebaja en el precio pagado m\u00e1s o menos equivalente al coste que supondr\u00e1 la reparaci\u00f3n del vicio en cuesti\u00f3n, o dicho de otra manera que el vendedor nos pague una cantidad que permita reparar los desperfectos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Acci\u00f3n \u201c<em>redhibitoria<\/em>\u201d. Se ejerce cuando el vicio oculto es de mucha gravedad e impide la habitabilidad de la vivienda, imaginemos grietas o da\u00f1os estructurales que afectan a la seguridad de quienes viven en la vivienda. Con ella se solicita la cancelaci\u00f3n del contrato de compraventa y la devoluci\u00f3n de todo lo pagado por la vivienda (gastos de notar\u00eda, registros, impuestos, etc\u2026 incluidos). Si adem\u00e1s consigue demostrarse que el vendedor ha actuado con mala fe, escondiendo deliberadamente los defectos, se le puede reclamar, adem\u00e1s, una indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios. Estamos hablando de una aut\u00e9ntica anulaci\u00f3n de la compra de la vivienda y por tanto se reduce a casos de extrema gravedad y por tanto el que no funcione la calefacci\u00f3n, existan algunas humedades y algunas puertas no cierren debidamente no impiden la habitabilidad de la vivienda, aun cuando sean muy desagradables o molestas para el comprador y tendr\u00e1n que reclamarse mediante la acci\u00f3n \u201c<em>quanti minoris<\/em>\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfC\u00f3mo podemos demostrar la existencia del vicio oculto?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tanto en el caso de que pretendamos con la ayuda de un abogado reclamar por la v\u00eda de la \u201c<em>actio quanti minoris<\/em>\u201d o con la \u201c<em>actio redhibitoria<\/em>\u201d, lo primero que deber\u00e1 hacer el comprador en gastar dinero encargando un informe t\u00e9cnico (confeccionado por un arquitecto, aparejador o perito) que determine el origen del problema, su alcance, si es reparable o no y el coste. Hay que tener en cuenta que si terminamos en el juzgado reclamando contra el vendedor, el juez no es especialista en temas de construcci\u00f3n, no tiene ni idea del origen de los desperfectos ni de sus costes y por tanto tomar\u00e1 totalmente como referencia los informes periciales que presenten las partes, tanto el que pueda presentar el comprador alegando la existencia de defectos, como el que pudiera presentar el vendedor diciendo que dichos desperfectos no tienen importancia o son posteriores a la compra.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfCu\u00e1l puede ser el primer paso de la reclamaci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una vez tengamos un informe pericial que explique cu\u00e1les son los desperfectos, su origen y coste, y siempre que estemos dentro del plazo legal, ser\u00e1 el momento de dirigirse por escrito al vendedor v\u00eda burofax o por otro medio fehaciente que nos permita demostrar la fecha y contenido de la reclamaci\u00f3n, para informarle de los desperfectos descubiertos y reclamarle que asuma su responsabilidad. Es imprescindible especificar aqu\u00ed tanto la fecha de nuestra reclamaci\u00f3n como la de la firma del contrato por el que se adquiri\u00f3 el inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si el vendedor asume su responsabilidad, y por tanto acepta el abono de una cantidad que permita afrontar las reparaciones, podremos dar el tema por cerrado y celebrar que hemos podido arreglarlo sin acudir a los tribunales.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pero si una vez recibida la notificaci\u00f3n el vendedor se niega a asumir el coste del vicio oculto y de su reparaci\u00f3n, existe un segundo paso previo a los tribunales que tambi\u00e9n puede funcionar y vale la pena intentar: Los colegios &nbsp;oficiales de Aparejadores y Arquitectos de cada provincia, tienen una oficina de \u201cmediaci\u00f3n\u201d, para&nbsp; intentar llegar a un acuerdo entre las partes evitando disputas judiciales.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si el vendedor no reacciona o simplemente niega su responsabilidad, no quedar\u00e1 m\u00e1s remedio que los abogados, o en este caso nuestro despacho, interponga una demanda judicial, que no ser\u00e1 sencilla y por tanto que tiene que ser preparada con el m\u00e1ximo cuidado por el abogado, valorando previamente en funci\u00f3n del caso concreto, las expectativas reales de \u00e9xito.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfQu\u00e9 plazo tengo para reclamar?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El plazo para reclamar es algo fundamental, y no podemos reclamar pasado un plazo que es totalmente diferente para el caso de viviendas nuevas o viviendas usadas.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Viviendas nuevas: Seg\u00fan el art\u00edculo 18 de la ley de ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n (LOE) el plazo de reclamar es de 2 a\u00f1os, respecto de los siguientes 3 tipos de garant\u00eda, a favor de los adquirentes:<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Garant\u00eda de 1 a\u00f1o los da\u00f1os materiales por vicios de construcci\u00f3n que afecten a la terminaci\u00f3n o acabado de las obras.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Garant\u00eda de 3 a\u00f1os por da\u00f1os \u201ccausados por vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad\u201d (aislamiento t\u00e9rmico y ac\u00fastico, humedades, etc\u2026).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Garant\u00eda de 10 a\u00f1os los da\u00f1os que afecten \u201ca la cimentaci\u00f3n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y estabilidad del edificio\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">As\u00ed, por tanto, los desperfectos deben conocerse en este plazo de 1,3 o 10 a\u00f1os, y partir desde la fecha de terminaci\u00f3n del plazo habr\u00e1 2 a\u00f1os para reclamarlos, en un plazo de caducidad no de prescripci\u00f3n, con las caracter\u00edsticas que m\u00e1s adelante explicamos para las viviendas usadas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La ley de ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n (ley 38\/1999 de 5 de noviembre) pretende defender los intereses de los compradores de viviendas nuevas y al efecto en su art\u00edculo 19 y en la disposici\u00f3n adicional segunda, exige al constructor promotor, que juntamente con la inscripci\u00f3n registral del final de obras, formalice un seguro llamado \u201cdecenal\u201d que asegure los plazos de 1, 3 y 10 a\u00f1os comentados anteriormente, en el supuesto de que el vendedor de la vivienda no este localizable, haya desaparecido o quebrado.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Viviendas usadas: el plazo seg\u00fan establece el c\u00f3digo civil en su art\u00edculo 1490 es de s\u00f3lo seis meses, pasados los cuales no podremos reclamar nada.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Muy importante, los 6 meses es un plazo de caducidad, no de prescripci\u00f3n, por tanto el env\u00edo de un burofax u otra comunicaci\u00f3n no suspender\u00e1 el plazo y por tanto, en caso de tener que interponerse una demanda judicial, debe hacerse inexcusablemente en el plazo de estos seis meses.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En el caso de que la vivienda sea usada, pero haya sido construida recientemente y a\u00fan se encuentra dentro de los plazos de garant\u00eda que la Ley de Ordenaci\u00f3n de Edificaci\u00f3n impone al constructor, el nuevo comprador est\u00e1 igual de cubierto que el primer propietario durante los uno, tres o diez a\u00f1os que mencion\u00e1bamos antes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Una excepci\u00f3n al plazo de reclamaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En el caso, poco frecuente, de que los defectos fueran tan graves, que se hubiera recibido realmente algo \u201cdiferente\u201d a lo comprado, cabe la posibilidad de ampararse en el plazo de 5 a\u00f1os establecido por el art 1.964 del c\u00f3digo civil e interponer la acci\u00f3n \u201caliud pro alio\u201d o traducido del lat\u00edn \u201cacci\u00f3n de una cosa por otra\u201d o dicho vulgarmente \u201cpor haber recibido algo diferente\u201d<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>La compra como \u201ccuerpo cierto\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es muy habitual que el vendedor incluya en el contrato una clausula que indica que el inmueble se vende como \u201ccuerpo cierto\u201d, y son t\u00edpicas las clausulas del tipo: \u201c<em>compra como cuerpo cierto en el estado en que se encuentra el inmueble, que el comprador declara conocer<\/em>\u201d, esta clausula tiene como objetivo dejar claro que el comprador compra en el estado en que est\u00e1 la vivienda, sin que pueda reclamar por diferencias entre la superficie o configuraci\u00f3n que aparece en el registro y realidad, o sobre el estado de mantenimiento de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En caso de incluirse esta cl\u00e1usula, puede complicarse much\u00edsimo para el comprador la reclamaci\u00f3n de los vicios ocultos, y resulta mucho m\u00e1s necesario hacer una profunda revisi\u00f3n de la vivienda antes de la compra o que por escrito el vendedor se obligue a reparar cualquier desperfecto que pueda aparecer.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Recomendaciones al comprador<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00bfC\u00f3mo detectar los vicios ocultos de una casa?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Detectar los vicios ocultos de una casa no f\u00e1cil, precisamente por ser ocultos, para detectarlos no hay otra soluci\u00f3n m\u00e1s que revisar a fondo el estado de la vivienda, pudiendo servir para ello:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Encargar un informe a un perito, habr\u00e1 que abonar sus honorarios, pero visitar\u00e1 y revisar\u00e1 la vivienda y nos ahorremos muchas sorpresas.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Solicitar la Inspecci\u00f3n T\u00e9cnica de Edificaciones (ITE): un t\u00e9cnico especialista revisar\u00e1 si algunas partes del edificio tales como fachada, azotea, instalaciones de saneamiento y fontaner\u00eda\u2026) cumplen todos los requisitos de seguridad que indica la ley. En algunas comunidades aut\u00f3nomas de Espa\u00f1a esta inspecci\u00f3n es obligatoria para todas las construcciones de m\u00e1s de 50 a\u00f1os de antig\u00fcedad.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En caso de edificios plurifamiliares (pisos) preguntar a los vecinos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Firmar con el vendedor un contrato o clausula seg\u00fan el cual el vendedor asegure que entrega la vivienda con todas las instalaciones en funcionamiento.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Conclusiones y el caso del vendedor no residente:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El principal obst\u00e1culo a la hora de reclamar es la prueba, el afectado tiene que hacer un esfuerzo mediante la contrataci\u00f3n de un perito o t\u00e9cnico para demostrar claramente que los desperfectos son graves, afectan a la habitabilidad de la vivienda y reducen su valoraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Resulta obvio que reclamar a un vendedor residente no es f\u00e1cil y por tanto, reclamar a un vendedor no residente, resultara much\u00edsimo m\u00e1s dif\u00edcil y nos obligar\u00e1 probablemente a tener que interponer reclamaciones en el extranjero, con el coste y complejidad que ello lleva asociado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Recomendaci\u00f3n final:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sin lugar a duda, antes de comprar la vivienda verificar al m\u00e1ximo el funcionamiento y estado de todas las instalaciones, y obligar por escrito al vendedor a que subsane dentro de un plazo todos los desperfectos detectados, o que asuma por escrito la obligaci\u00f3n de atender y solucionar en un determinado plazo, todas las peque\u00f1as reparaciones que sean necesarias.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Con cierta frecuencia tras la compra de un inmueble el comprador descubre la existencia de defectos o desperfectos que desconoc\u00eda y consulta con un abogado para saber si puede reclamar al vendedor, estos desperfectos desconocidos son conocidos legalmente como \u201cvicos ocultos\u201d. \u00bfPuede reclamar el comprador al vendedor? 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