Por Victoria Mendoza (abogada) y Andrea Dimitrov (abogada)<\/p>\n\n\n\n
La agrupaci\u00f3n de fincas es aquella es aquella operaci\u00f3n por la cual dos o m\u00e1s fincas se juntan para dar lugar a una nueva finca tanto a efectos registrales como catastrales. Se diferencia de la agregaci\u00f3n de fincas en dos puntos principales, que son:<\/p>\n\n\n\n
en primer lugar, cuando se habla de agregaci\u00f3n, se trata de fincas m\u00e1s peque\u00f1as que se agregan a una mayor o matriz sin dar lugar a una finca nueva, sino manteniendo tanto los datos registrales como la referencia catastral de la matriz.<\/p>\n\n\n\n
En segundo lugar, la ley exige en el art\u00edculo 48 del RH que las fincas agregadas no representen una superficie de m\u00e1s de una quinta parte de la finca matriz.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfSe pueden agrupar o agregar fincas de distintos propietarios? S\u00ed (Art 45 RH), pero para ello deber\u00e1n consentir todos los propietarios o titulares. Cada propietario lo ser\u00e1 de la resultante, en proporci\u00f3n a la aportaci\u00f3n de su finca a la nueva finca agrupada. Adem\u00e1s, en el registro deber\u00e1 indicarse en qu\u00e9 proporci\u00f3n pertenecer\u00e1 a los \u201eAgrupantes\u201c la finca resultante.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfC\u00f3mo afectan las cargas y grav\u00e1menes de las fincas a su agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n?<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n En el caso de que las fincas agregadas o agrupadas estuvieran gravadas con alguna carga o gravamen estos derechos no se ver\u00e1n afectados y por tanto no es necesario que los titulares de derechos reales o cargas que afecten a las fincas manifiesten el consentimiento a la operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n As\u00ed se desprende de los establecido en el art\u00edculo 45 y siguientes del reglamente hipotecario:<\/p>\n\n\n\n Art. 46 RH En las nuevas inscripciones se expresar\u00e1 [\u2026] los grav\u00e1menes que tuvieran antes de la divisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Art. 47 RH En la inscripci\u00f3n de la nueva finca se expresar\u00e1 su procedencia y grav\u00e1menes vigentes.<\/p>\n\n\n\n Art. 48 RH Cuando se agregue una finca a otra mayor, si bien se mantienen los datos registrales de la matriz, se modificar\u00e1 su descripci\u00f3n y las cargas que afecten a las fincas que se han unido.<\/p>\n\n\n\n Cuando decimos que estos derechos no se ven afectados, nos referimos, por ejemplo, a que, en el caso de una finca hipotecada que se agrupa posteriormente a otra, la hipoteca seguir\u00e1 gravando la finca originaria sin extender su efecto a las agrupadas. Si llegara el momento de ejecutar la hipoteca, el actor puede pedir la segregaci\u00f3n de la hipotecada; si bien este supuesto puede dar lugar a problemas en el caso de que existan construcciones que se sit\u00faan sobre ambas fincas.<\/p>\n\n\n\n Ser\u00e1 necesario tanto en el caso de agrupaciones como en el de agregaciones, la aportaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca (Art. 9 LH) que complete su descripci\u00f3n literaria, expres\u00e1ndose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus v\u00e9rtices.<\/p>\n\n\n\n \u00bfPuede agruparse fincas que no sean colindantes?<\/strong> S\u00ed, (Art. 44RH). Esta operaci\u00f3n dar\u00e1 lugar a lo que se llama una finca discontinua que es aquella que, aunque no linde con las que se le agregan o con las que se agrupa, constituye una unidad org\u00e1nica de explotaci\u00f3n con las mismas o se trata de un edificio de importancia al cual est\u00e1n subordinadas las fincas o construcciones.<\/p>\n\n\n\n \u00bfIncluso si las fincas est\u00e1n en distintos municipios?<\/strong> S\u00ed (Art. 44 RH). Si bien algunos municipios como Calvi\u00e1 exigen para este tr\u00e1mite, licencia municipal de agrupaci\u00f3n y el pago de su correspondiente tasa.<\/p>\n\n\n\n \u00bfC\u00f3mo tributa esta operaci\u00f3n?<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Tanto la agrupaci\u00f3n como la agregaci\u00f3n de fincas tributan por el Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados, dado que se trata de una escritura que tiene por objeto una cosa evaluable y es inscribible (eso si voluntariamente) en el Registro de la Propiedad, aunque existe una diferencia sustancial en la forma en que una y otra tributan y es la siguiente:<\/p>\n\n\n\n \u2013 En Baleares la agrupaci\u00f3n tributa al 1.5% del valor total de las fincas agrupadas;<\/p>\n\n\n\n \u2013 mientras que la agregaci\u00f3n tributa al 1.5% del valor de la finca agregada.<\/p>\n\n\n\n La experiencia nos dice que, para evitar demoras innecesarias a la hora de inscribir la operaci\u00f3n, lo mejor es seguir el siguiente iter:<\/p>\n\n\n\n 1\u00ba Adecuaci\u00f3n del catastro a la realidad. Se trata de que el catastro actualice las medidas de las fincas que se van a agrupar \/ agregar, de modo que estas coincidan con la realidad, para lo cual, en caso necesario aportar mediante registro, mediciones topogr\u00e1ficas. La actualizaci\u00f3n puede durar m\u00e1s de un mes si el Catastro da traslado a los colindantes.<\/p>\n\n\n\n 2\u00ba Solicitud de la licencia municipal de agrupaci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n 3\u00ba Firma de la escritura de agregaci\u00f3n o agrupaci\u00f3n, seg\u00fan corresponda, aportando:<\/p>\n\n\n\n Informe, plano, coordenadas GML de las fincas agrupadas \/ agregadas y de la resultante y DNI del arquitecto junto con una validaci\u00f3n gr\u00e1fica de la p\u00e1gina web de catastro que ha de ser positiva si previamente se ha realizado ante catastro el paso anterior, consistente en adecuar la superficie a la realidad.<\/p>\n\n\n\n 4\u00ba Por \u00faltimo, y una vez liquidados los correspondientes impuestos, proceder a la inscripci\u00f3n registral de la finca.<\/p>\n\n\n\n Es importante proceder primero a efectos catastrales pues la inscripci\u00f3n registral no ser\u00e1 efectiva hasta que las superficies de las fincas concuerden en ambas administraciones.<\/p>\n\n\n\n Para obtener mayor informaci\u00f3n sobre este tema y solventar las dudas que pueda tener, le rogamos contacte con nuestros despacho y estaremos encantados de atenderle.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Por Victoria Mendoza (abogada) y Andrea Dimitrov (abogada) La agrupaci\u00f3n de fincas es aquella es aquella operaci\u00f3n por la cual dos o m\u00e1s fincas se juntan para dar lugar a una nueva finca tanto a efectos registrales como catastrales. 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