Palma (+34) 971 49 58 35 | Manacor (+34) 971 55 31 61 info@januarconsulting.com

Por Victoria Mendoza (Abogada)

 

En 2017, el mercado de arrendamiento de viviendas en España, alcanzó la mayor subida histórica, según los datos del portal Fotocasa[i].

Son sobre todo Baleares, Cataluña y Madrid las CC.AA donde más se han sentido estas subidas y donde mayor porcentaje de los ingresos mensuales destinan las familias al gasto de vivienda[ii]. En Baleares y según un estudio realizado por el portal especializado IDEALISTA que toma como referencia la renta media, calculada con los datos del INE y el precio medio del alquiler de acuerdo con sus propios datos, las familias destinan el 30,9% de los ingresos mensuales al alquiler de vivienda. Los expertos recomiendan no superar el 30% del salario en el pago del alquiler.

Los factores son diversos: en general se debe a la mejora de la economía (aumento de la tasa de empleo y subida de los salarios) y en las zonas periféricas que han sufrido fuertes subidas con Baleares y Málaga, se junta además la entrada en el mercado de las viviendas de alquiler vacacional, fenómeno que merece su propio estudio.

Según los expertos[iii], a los factores de mejora económica anteriores, se añade que la oferta inmobiliaria no ha aumentado de manera proporcional a la mejora económica, de modo que el precio de las viviendas disponibles ha alcanzado en los últimos años, las subidas de las que hablaba en el párrafo primero, de máximos históricos.

Así pues, en los últimos tiempos, la modificación de la normativa que regula el mercado de los arrendamientos de vivienda ha pasado a ocupar un lugar preferente en la agenda política.

El gobierno aprobó el pasado 14 de diciembre[iv] una reforma de varias leyes en lo relativo al mercado del arrendamiento de viviendas. Se modificaban las siguientes normas:

 

  1. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), principal norma reguladora de los arrendamientos.

1.1 La prórroga obligatoria de los arrendamientos de vivienda pasa a ser de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada, lo cual favorece la estabilidad de las familias que no se ven obligadas a renegociar la renta y condiciones del arrendamiento en un plazo tan breve como son los tres años, cuando se habla de cubrir la necesidad básica y universal de la vivienda.

1.2. Se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Esto es el plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

 

1.3. Se limitan las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración. De esta forma, se limita la carga económica que en ocasiones genera al inquilino la firma de un nuevo contrato, a través de un aval o depósito bancario que se suma a la cuantía de la fianza.

1.4. Se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento.

1.5. Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

1.6. Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.

 

  1. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en lo relativo a la potestad de las comunidades de propietarios de aprobar o rechazar por mayoría de 3/5 de la cuota de propiedad de la finca, el alquiler turístico en una determinada comunidad de propietarios.

Se ponen así trabas o al menos se busca el consenso vecinal a la hora de implantar el alquiler vacacional en una determinada finca siendo que en determinados barrios de alto impacto turístico, ha sido este un factor determinante en la subida de las rentas.

 

  1. La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en lo relativo al procedimiento de desahucio, sobre todo en el caso de familias en situaciones de especial vulnerabilidad ofreciendo más protección, mejorando la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

 

  1. La Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo en lo relativo, por ejemplo, al pago del IBI de viviendas objeto de alquiler social.

4.1. Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.

4.2. Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.

4.3. Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

4.4. Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

 

Junto con todas estas modificaciones, el gobierno preparaba otro paquete de reformas del mercado de los alquileres de viviendas como por ejemplo el aumento del parque de vivienda social.

La idea es por una parte conseguir aumentar el número de viviendas ofrecidas en el mercado de alquiler y, por otra parte, conseguir cierta seguridad y estabilidad para los arrendatarios que veían como con la reforma de 2013 su situación sobre todo en relación a estos dos aspectos, se había visto muy perjudicada.

El aumento de las viviendas ofrecidas debería reflejarse en una bajada de las rentas o al menos una estabilización de las mismas. El fomento de la incorporación de viviendas vacías al mercado del alquiler, pretende fomentarse, con medidas como las de incentivos fiscales para los propietarios.

 

Lamentablemente, sobre todo para la seguridad jurídica, estas reformas estuvieron en vigor durante un mes escaso, siendo que el mismo 22 de enero de este año 2019 el paquete de reformas quedaba derogado por el Congreso de los Diputados.[v] Así todas las normas modificadas, no sólo la L.A.U. vuelven a su redacción anterior.

La derogación del real decreto-ley no anula las condiciones en que se firmaron los contratos de arrendamiento durante el mes que estuvo en vigor, pero retrae a la situación anterior a los nuevos contratos.

Por lo visto la norma no satisfacía a nadie, pues votaron en su contra PP, Podemos, Ciudadanos y ERC, los principales partidos de la oposición; 243 votos en contra frente a los 103 favorables de PSOE Coalición Canaria, Compromís, PDeCAT y PNV.

Por una parte, los colectivos de arrendatarios lamentan las injerencias de los lobbies de fondos de inversión con capital inmobiliarios en la redacción del decreto y manifiestan la insuficiencia de las normas aprobadas para atajar el problema y poner freno a la burbuja de los precios del alquiler; por otra, las asociaciones de propietarios[vi] argumentan que el origen de la escalada de los precios es la falta de vivienda social y que las garantías introducidas en el paquete de reformas del gobierno, regula el mercado libre y privado del alquiler, cuando la solución está en crear un verdadero parque inmobiliario social, con las administraciones públicas como principal inversor.

Del mismo modo, el resto de medidas que el gobierno tenía en el tintero en relación a la regulación del mercado del alquiler, parece que queda aparcado hasta nueva orden.

 

Así pues, ¿que cabe esperar ahora por parte del gobierno en relación al mercado del alquiler?

La mayoría de las fuerzas políticas han interpretado la derogación del decreto, como una oportunidad para repensar medidas y alcanzar una postura de consenso.

[i] Artículo EL PRECIO DEL ALQUILER SE HA INCREMENTADO UN 49% EN CATALUÑA Y UN 27% EN MADRID EN LOS ÚLTIMOS CUATRO AÑOS en https://prensa.fotocasa.es/precio-del-alquiler-se-ha-incrementado-49-cataluna-27-madrid-los-ultimos-cuatro-anos/ de 20 de febrero de 2018.

[ii] Artículo LOS HOGARES DE BALEARES, CATALUÑA Y MADRID REALIZAN EL MAYOR ESFUERZO PARA ALQUILAR VIVIENDA en https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2019/01/29/771277-los-hogares-de-baleares-cataluna-y-madrid-realizan-el-mayor-esfuerzo-para-alquilar de 30 de enero de 2019.

[iii] Declaraciones de Concha Osácar, socia fundadora de la gestora inmobiliara AZORA en la 5ª jornada sobre propiedad inmobiliaria The new normal in Real Estate el pasado 31 de enero de 2019 en la sede madrileña del IESE. https://www.tinsa.es/blog/eventos/jornada-real-estate/ y https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2019/01/31/771316-osacar-la-vivienda-en-alquiler-es-limitadisima-y-la-demanda-es-brutal-por-la-mejora

[iv] Real Decreto-ley con medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible http://www.lamoncloa.gob.es/consejodeministros/Paginas/enlaces/141218-enlacevivienda.aspx de 14 de diciembre de 2018

[v] Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/636458-r-congreso-de-los-diputados-22-ene-2019-acuerdo-de-derogacion-del-rd-ley.html

[vi] Declaraciones de Javier Rodríguez Heredia, presidente de las Comisiones de Arrendamiento Residencial de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa) y de la Asociación de Promotoras Constructoras de España (APCE). https://elpais.com/economia/2018/12/14/actualidad/1544786382_928564.html de 14 de diciembre de 2018.

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies.

ACEPTAR
Aviso de cookies