Con cierta frecuencia tras la compra de un inmueble el comprador descubre la existencia de defectos o desperfectos que desconocía y consulta con un abogado para saber si puede reclamar al vendedor, estos desperfectos desconocidos son conocidos legalmente como “vicos ocultos”.
¿Puede reclamar el comprador al vendedor?
Sí, pero como veremos a continuación tienen que cumplirse algunos requisitos y además la situación es diferente si se trata de un inmueble nuevo o de un inmueble usado.
¿Qué es un vicio oculto?
No todo desperfecto es a efectos legales un “vicio oculto” y por tanto no podremos reclamar cualquier tipo de desperfecto. Para que el vendedor de un inmueble deba responder por los defectos de la vivienda, una vez formalizada la compraventa y entregada la posesión al comprador, deben concurrir los siguientes requisitos:
- El vicio debe ser grave. Tanto como para que, de haberse descubierto antes, la vivienda no hubiese sido adquirida o se hubiera pagado por ello un precio inferior.
Así, por tanto, una pequeña grieta o un par de enchufes que no funcionen no se consideran elementos de suficiente gravedad que impidieran la compra o redujeran sustancialmente el precio.
La jurisprudencia de los tribunales establece que los desperfectos tienen que tener una gravedad que afecte a la “habitabilidad” de la vivienda y por ello una simple grieta o golpe en una pared no hacen la vivienda menos habitable.
- El vicio debe ser oculto. El defecto no podía ser identificado a simple vista por el comprador. Pero, atención, no se considerará oculto el desperfecto que aun no pudiendo detectarse a simple vista, pudiera haberlo conocido el comprador debido a su profesión, así por tanto los tribunales no aceptaran el que un comprador que sea electricista alegue la existencia de problemas en el sistema eléctrico que debido a sus conocimientos fácilmente hubiera tenido que detectar.
- El vicio debe ser preexistente a la venta. El comprador debe demostrar que existía antes de la firma del contrato de compraventa, y por tanto no ha sido provocado por un mal uso o falta de mantenimiento posterior a la compraventa. La prueba de ello nos será fácil.
El comprador podrá reclamar únicamente si consigue demostrar que el desperfecto reúne estos tres anteriores requisitos y por tanto la “prueba” será vital, pero complicada. Si el comprador no puede demostrar estas características del vicio oculto, el vendedor no tendrá la obligación de responder por ellos y es evidente que el vendedor alegará en su defensa que los desperfectos eran conocidos por el comprador o que se ha sido provocados por descuidos del comprador.
No hay confundir los “vicios ocultos” con otras situaciones que desagradan al comprador y que nada tienen que ver con ello, como que la zona en la que está la vivienda no le resulte tan agradable como pensaba, que los vecinos sean molestos o ruidosos o que simplemente se haya dado cuenta de que ha pagado un precio superior al habitual para ese tipo de vivienda.
¿Cuáles son los vicios ocultos más habituales?
No existe una lista cerrada de desperfectos que se consideren “vicios ocultos”, pero los más habituales son:
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- Los relacionados con el agua, como las habituales humedades en paredes, filtraciones o goteras, que pueden tener origen en una mala impermeabilización o en defectos en las cañerías, son desperfectos que necesitan arreglarse lo más rápidamente posible dado que aumentan con el paso del tiempo.
- Los problemas estructurales o de cimentación que provocan movimientos en la vivienda que suponen que aparezcan grietas de una cierta importancia y que pueden afectar incluso a la propia seguridad de las personas que habitan la vivienda.
- Los provocados por un mal aislamiento térmico (muy probablemente provocados por los deficientes aislamientos que provocan humedades) o un mal aislamiento acústico.
- Deficientes acabados de pintura o en el embaldosado provocados por una mala ejecución de los trabajos o por utilizar materiales de pésima calidad.
- Los problemas relacionados con la instalación eléctrica, por deficiente ejecución de los trabajos o uso de materiales en mal estado y que afectan a tomas de corriente, diferenciales, conducciones eléctricas etc…
Hay que tener en cuenta que las viviendas de construcción, desde la entrada en vigor del llamado “código técnico de edificación” aproximadamente en el año 2000, tienen que cumplir unos requisitos mínimos de edificabilidad y seguridad, que siempre podrán ser exigidos por el comprador.
¿Cómo se reclaman los vicios ocultos al vendedor?
Legalmente dos posibilidades en función de la gravedad del desperfecto (“vicio”), dichas acciones tienen nombre en latín, como es habitual en el derecho civil español que deriva del antiguo derecho romano:
- Acción “quanti minoris”. Se ejerce cuando el vicio, aun siendo grave, no impide habitar la casa. Con esta acción, se reclama al vendedor del inmueble una rebaja en el precio pagado más o menos equivalente al coste que supondrá la reparación del vicio en cuestión, o dicho de otra manera que el vendedor nos pague una cantidad que permita reparar los desperfectos.
- Acción “redhibitoria”. Se ejerce cuando el vicio oculto es de mucha gravedad e impide la habitabilidad de la vivienda, imaginemos grietas o daños estructurales que afectan a la seguridad de quienes viven en la vivienda. Con ella se solicita la cancelación del contrato de compraventa y la devolución de todo lo pagado por la vivienda (gastos de notaría, registros, impuestos, etc… incluidos). Si además consigue demostrarse que el vendedor ha actuado con mala fe, escondiendo deliberadamente los defectos, se le puede reclamar, además, una indemnización por daños y perjuicios. Estamos hablando de una auténtica anulación de la compra de la vivienda y por tanto se reduce a casos de extrema gravedad y por tanto el que no funcione la calefacción, existan algunas humedades y algunas puertas no cierren debidamente no impiden la habitabilidad de la vivienda, aun cuando sean muy desagradables o molestas para el comprador y tendrán que reclamarse mediante la acción “quanti minoris”.
¿Cómo podemos demostrar la existencia del vicio oculto?
Tanto en el caso de que pretendamos con la ayuda de un abogado reclamar por la vía de la “actio quanti minoris” o con la “actio redhibitoria”, lo primero que deberá hacer el comprador en gastar dinero encargando un informe técnico (confeccionado por un arquitecto, aparejador o perito) que determine el origen del problema, su alcance, si es reparable o no y el coste. Hay que tener en cuenta que si terminamos en el juzgado reclamando contra el vendedor, el juez no es especialista en temas de construcción, no tiene ni idea del origen de los desperfectos ni de sus costes y por tanto tomará totalmente como referencia los informes periciales que presenten las partes, tanto el que pueda presentar el comprador alegando la existencia de defectos, como el que pudiera presentar el vendedor diciendo que dichos desperfectos no tienen importancia o son posteriores a la compra.
¿Cuál puede ser el primer paso de la reclamación?
Una vez tengamos un informe pericial que explique cuáles son los desperfectos, su origen y coste, y siempre que estemos dentro del plazo legal, será el momento de dirigirse por escrito al vendedor vía burofax o por otro medio fehaciente que nos permita demostrar la fecha y contenido de la reclamación, para informarle de los desperfectos descubiertos y reclamarle que asuma su responsabilidad. Es imprescindible especificar aquí tanto la fecha de nuestra reclamación como la de la firma del contrato por el que se adquirió el inmueble.
Si el vendedor asume su responsabilidad, y por tanto acepta el abono de una cantidad que permita afrontar las reparaciones, podremos dar el tema por cerrado y celebrar que hemos podido arreglarlo sin acudir a los tribunales.
Pero si una vez recibida la notificación el vendedor se niega a asumir el coste del vicio oculto y de su reparación, existe un segundo paso previo a los tribunales que también puede funcionar y vale la pena intentar: Los colegios oficiales de Aparejadores y Arquitectos de cada provincia, tienen una oficina de “mediación”, para intentar llegar a un acuerdo entre las partes evitando disputas judiciales.
Si el vendedor no reacciona o simplemente niega su responsabilidad, no quedará más remedio que los abogados, o en este caso nuestro despacho, interponga una demanda judicial, que no será sencilla y por tanto que tiene que ser preparada con el máximo cuidado por el abogado, valorando previamente en función del caso concreto, las expectativas reales de éxito.
¿Qué plazo tengo para reclamar?
El plazo para reclamar es algo fundamental, y no podemos reclamar pasado un plazo que es totalmente diferente para el caso de viviendas nuevas o viviendas usadas.
- Viviendas nuevas: Según el artículo 18 de la ley de ordenación de la edificación (LOE) el plazo de reclamar es de 2 años, respecto de los siguientes 3 tipos de garantía, a favor de los adquirentes:
- Garantía de 1 año los daños materiales por vicios de construcción que afecten a la terminación o acabado de las obras.
- Garantía de 3 años por daños “causados por vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad” (aislamiento térmico y acústico, humedades, etc…).
- Garantía de 10 años los daños que afecten “a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio”.
Así, por tanto, los desperfectos deben conocerse en este plazo de 1,3 o 10 años, y partir desde la fecha de terminación del plazo habrá 2 años para reclamarlos, en un plazo de caducidad no de prescripción, con las características que más adelante explicamos para las viviendas usadas.
La ley de ordenación de la edificación (ley 38/1999 de 5 de noviembre) pretende defender los intereses de los compradores de viviendas nuevas y al efecto en su artículo 19 y en la disposición adicional segunda, exige al constructor promotor, que juntamente con la inscripción registral del final de obras, formalice un seguro llamado “decenal” que asegure los plazos de 1, 3 y 10 años comentados anteriormente, en el supuesto de que el vendedor de la vivienda no este localizable, haya desaparecido o quebrado.
- Viviendas usadas: el plazo según establece el código civil en su artículo 1490 es de sólo seis meses, pasados los cuales no podremos reclamar nada.
Muy importante, los 6 meses es un plazo de caducidad, no de prescripción, por tanto el envío de un burofax u otra comunicación no suspenderá el plazo y por tanto, en caso de tener que interponerse una demanda judicial, debe hacerse inexcusablemente en el plazo de estos seis meses.
En el caso de que la vivienda sea usada, pero haya sido construida recientemente y aún se encuentra dentro de los plazos de garantía que la Ley de Ordenación de Edificación impone al constructor, el nuevo comprador está igual de cubierto que el primer propietario durante los uno, tres o diez años que mencionábamos antes.
Una excepción al plazo de reclamación.
En el caso, poco frecuente, de que los defectos fueran tan graves, que se hubiera recibido realmente algo “diferente” a lo comprado, cabe la posibilidad de ampararse en el plazo de 5 años establecido por el art 1.964 del código civil e interponer la acción “aliud pro alio” o traducido del latín “acción de una cosa por otra” o dicho vulgarmente “por haber recibido algo diferente”
La compra como “cuerpo cierto”
Es muy habitual que el vendedor incluya en el contrato una clausula que indica que el inmueble se vende como “cuerpo cierto”, y son típicas las clausulas del tipo: “compra como cuerpo cierto en el estado en que se encuentra el inmueble, que el comprador declara conocer”, esta clausula tiene como objetivo dejar claro que el comprador compra en el estado en que está la vivienda, sin que pueda reclamar por diferencias entre la superficie o configuración que aparece en el registro y realidad, o sobre el estado de mantenimiento de la vivienda.
En caso de incluirse esta cláusula, puede complicarse muchísimo para el comprador la reclamación de los vicios ocultos, y resulta mucho más necesario hacer una profunda revisión de la vivienda antes de la compra o que por escrito el vendedor se obligue a reparar cualquier desperfecto que pueda aparecer.
Recomendaciones al comprador
¿Cómo detectar los vicios ocultos de una casa?
Detectar los vicios ocultos de una casa no fácil, precisamente por ser ocultos, para detectarlos no hay otra solución más que revisar a fondo el estado de la vivienda, pudiendo servir para ello:
- Encargar un informe a un perito, habrá que abonar sus honorarios, pero visitará y revisará la vivienda y nos ahorremos muchas sorpresas.
- Solicitar la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE): un técnico especialista revisará si algunas partes del edificio tales como fachada, azotea, instalaciones de saneamiento y fontanería…) cumplen todos los requisitos de seguridad que indica la ley. En algunas comunidades autónomas de España esta inspección es obligatoria para todas las construcciones de más de 50 años de antigüedad.
- En caso de edificios plurifamiliares (pisos) preguntar a los vecinos.
- Firmar con el vendedor un contrato o clausula según el cual el vendedor asegure que entrega la vivienda con todas las instalaciones en funcionamiento.
Conclusiones y el caso del vendedor no residente:
El principal obstáculo a la hora de reclamar es la prueba, el afectado tiene que hacer un esfuerzo mediante la contratación de un perito o técnico para demostrar claramente que los desperfectos son graves, afectan a la habitabilidad de la vivienda y reducen su valoración.
Resulta obvio que reclamar a un vendedor residente no es fácil y por tanto, reclamar a un vendedor no residente, resultara muchísimo más difícil y nos obligará probablemente a tener que interponer reclamaciones en el extranjero, con el coste y complejidad que ello lleva asociado.
Recomendación final:
Sin lugar a duda, antes de comprar la vivienda verificar al máximo el funcionamiento y estado de todas las instalaciones, y obligar por escrito al vendedor a que subsane dentro de un plazo todos los desperfectos detectados, o que asuma por escrito la obligación de atender y solucionar en un determinado plazo, todas las pequeñas reparaciones que sean necesarias.