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La vigente ley del Impuesto de Sociedades en sus art. 48 y 49 establece un régimen fiscal especial con una fiscalidad increíblemente atractiva para favorecer el arrendamiento de viviendas, que abordaremos a continuación.

Es sabido que España a diferencia de muchos otros países de Europa, ha tenido tradicionalmente en el mercado inmobiliario, menos vivienda ofrecidas en alquiler que los países vecinos, los motivos eran varios, por un lado, la equivocada idea tradicional española de que alquilar era tirar el dinero y que era mejor comprar, y por otro lado una ley antigua ley de arrendamientos (ya derogada) que dificultaba en ocasiones que los propietarios pudieran desahuciar a aquellos inquilinos que no pagaban y por tanto desincentivaba al propietario a alquilar las viviendas.

A fecha de hoy la demanda de vivienda de alquiler a aumentado muchísimo favorecida por los siguientes cambios:

  • La creciente llegada de inmigración y visitantes que necesitan viviendas.
  • El cambio de hábitos de muchas personas dispuestos a cambiar a lo largo de su vida varias veces de vivienda.
  • Una ley de arrendamientos que protege más a los propietarios y que permite desahuciar a los inquilinos que no pagan.
  • Las restricciones impuestas por los bancos para la compra de viviendas, así antes de la crisis financiera del 2008-2009 era relativamente fácil obtener la financiación del 100% de la compra de la vivienda, mientras que hoy no se obtendrá una financiación de más del 70% u 80%, lo cual obliga al comprador a tener que desembolsar una parte del precio de compra que hace esta inviable, optando por el arrendamiento como alternativa.

 

Todo ello ha hecho que muchos inversores hayan detectado una interesante oportunidad de negocio en la actividad de arrendamiento de viviendas.

¿Que requisitos tiene el régimen de arrendamiento de viviendas?

  • Debe tratarse de sociedades y por tanto no es aplicable a comunidades de bienes o personas físicas.
  • La sociedad debe tener como actividad principal el arrendamiento de viviendas como actividad económica. Para que la actividad se considere que es empresarial a efectos de arrendamiento no es suficiente con tener los inmuebles, sino que será necesario tener como mínimo un trabajador asegurado a jornada completa, debe tenerse por tanto una estructura mínima.
  • Tienen que alquilarse u ofrecerse en alquiler un mínimo de 8 viviendas individuales durante un plazo mínimo de 3 años.
  • Debe llevarse una contabilidad individualizada respecto de cada vivienda que pueda permitir determinar los ingresos, gastos y resultado de cada vivienda ofrecida en arrendamiento.
  • En el supuesto de sociedades que realicen otras actividades diferentes del arrendamiento (por ej. promoción de viviendas) debe cumplir uno de los dos siguientes requisitos:

 

  1. Que el 55% de sus ingresos (salvo ventas de inmuebles) procedan del negocio de arrendamiento
  2. Que el 55% de su activo esté compuesto por viviendas en alquiler susceptibles de poder acogerse a la bonificación.

 

  • Debe tratarse de viviendas ofrecidas en alquiler para ser arrendadas para que constituyan las viviendas habituales de los arrendatarios, según se estable en el art. 2.1 de la ley arrendamientos urbanos, quedando por tanto fuera de los beneficios de este régimen especial los arrendamiento de temporada (de corto plazo e incluso de tipo turístico) y los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

 

¿Cuál es el beneficio fiscal?

Sobre el beneficio obtenido de cada vivienda se aplica el tipo impositivo normal del Impuesto de Sociedades del 25%, y sobre este resultado se aplica una bonificación normalmente del 85% y del 90% en el caso de arrendamiento a inquilinos discapacitados que hayan necesitado obras de adecuación del inmueble a sus necesidades, lo cual supone que el tipo impositivo real pase a ser del 3,75% en la mayoría de los casos o del 2’5% en viviendas para discapacitados.

Fórmulas muy atractivas para no residentes: El caso de las sociedades Kommanditgesellschaft (KG)

Con bastante frecuencia tenemos en nuestro despacho casos de clientes alemanes que invierten en España por medio de una KG (Kommanditgesellschaft) o una GmbH & Co KG. que en Alemania no tributan por si mismas sino imputan el beneficio los socios que son los que tienen que tributar por las rentas obtenidas.

Las inversiones realizadas en España por la KG se realizan mediante la constitución de una sede en España, conocida  a efectos fiscales como “Establecimiento Permanente” (EP) (Betriebsstätte oder Niederlassung) , que tiene que cumplir obligaciones fiscales como si fuera una sociedad española (esto es tener una contabilidad separada de las operaciones realizadas en España, presentar Impuesto de Sociedades etc…) pero que puede acogerse a los beneficios de este régimen fiscal especial de arrendamiento de viviendas y tributar únicamente al 3’75%, un atractivo fiscal indudable, pero con el atractivo añadido de que reuniendo la Kommanditgesellschaft algunos requisitos puede acogerse en Alemania a una exención total (Freistellung) que puede permitir que los socios residentes en Alemania no tengan ninguna tributación adicional, con lo que se puede obtener un resultado fiscal extraordinario, esto es tributar de forma increíblemente reducida y eficiente por los beneficios obtenidos de los inmuebles adquiridos o construidos en España.

Nuestro despacho queda a su disposición para aclararles cualquier duda al respecto y para ofrecerles nuestra experiencia para coordinarnos con sus Steuerberater en Alemania para asegurarnos que las soluciones fiscales tengan efectos favorables tanto en el país de origen (Alemania) como en el país de inversión (España).

https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Empresas_y_profesionales/Empresas/Impuesto_sobre_Sociedades/Periodos_impositivos_iniciados_hasta_31_12_2014/Regimenes_tributarios_especiales/Regimen_Especial_de_Entidades_dedicadas_al_arrendamiento_de_viviendas.shtml

 

 

 

 

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