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Por Victoria Mendoza (abogada) y Andrea Dimitrov (abogada)

La agrupación de fincas es aquella es aquella operación por la cual dos o más fincas se juntan para dar lugar a una nueva finca tanto a efectos registrales como catastrales. Se diferencia de la agregación de fincas en dos puntos principales, que son:

en primer lugar, cuando se habla de agregación, se trata de fincas más pequeñas que se agregan a una mayor o matriz sin dar lugar a una finca nueva, sino manteniendo tanto los datos registrales como la referencia catastral de la matriz.

En segundo lugar, la ley exige en el artículo 48 del RH que las fincas agregadas no representen una superficie de más de una quinta parte de la finca matriz.

¿Se pueden agrupar o agregar fincas de distintos propietarios? Sí (Art 45 RH), pero para ello deberán consentir todos los propietarios o titulares. Cada propietario lo será de la resultante, en proporción a la aportación de su finca a la nueva finca agrupada. Además, en el registro deberá indicarse en qué proporción pertenecerá a los «Agrupantes» la finca resultante.

¿Cómo afectan las cargas y gravámenes de las fincas a su agrupación o agregación?

En el caso de que las fincas agregadas o agrupadas estuvieran gravadas con alguna carga o gravamen estos derechos no se verán afectados y por tanto no es necesario que los titulares de derechos reales o cargas que afecten a las fincas manifiesten el consentimiento a la operación.

Así se desprende de los establecido en el artículo 45 y siguientes del reglamente hipotecario:

Art. 46 RH En las nuevas inscripciones se expresará […] los gravámenes que tuvieran antes de la división.

Art. 47 RH En la inscripción de la nueva finca se expresará su procedencia y gravámenes vigentes.

Art. 48 RH Cuando se agregue una finca a otra mayor, si bien se mantienen los datos registrales de la matriz, se modificará su descripción y las cargas que afecten a las fincas que se han unido.

Cuando decimos que estos derechos no se ven afectados, nos referimos, por ejemplo, a que, en el caso de una finca hipotecada que se agrupa posteriormente a otra, la hipoteca seguirá gravando la finca originaria sin extender su efecto a las agrupadas. Si llegara el momento de ejecutar la hipoteca, el actor puede pedir la segregación de la hipotecada; si bien este supuesto puede dar lugar a problemas en el caso de que existan construcciones que se sitúan sobre ambas fincas.

Será necesario tanto en el caso de agrupaciones como en el de agregaciones, la aportación de la representación gráfica georreferenciada de la finca (Art. 9 LH) que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

¿Puede agruparse fincas que no sean colindantes? Sí, (Art. 44RH). Esta operación dará lugar a lo que se llama una finca discontinua que es aquella que, aunque no linde con las que se le agregan o con las que se agrupa, constituye una unidad orgánica de explotación con las mismas o se trata de un edificio de importancia al cual están subordinadas las fincas o construcciones.

¿Incluso si las fincas están en distintos municipios? Sí (Art. 44 RH). Si bien algunos municipios como Calviá exigen para este trámite, licencia municipal de agrupación y el pago de su correspondiente tasa.

¿Cómo tributa esta operación?

Tanto la agrupación como la agregación de fincas tributan por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, dado que se trata de una escritura que tiene por objeto una cosa evaluable y es inscribible (eso si voluntariamente) en el Registro de la Propiedad, aunque existe una diferencia sustancial en la forma en que una y otra tributan y es la siguiente:

– En Baleares la agrupación tributa al 1.5% del valor total de las fincas agrupadas;

– mientras que la agregación tributa al 1.5% del valor de la finca agregada.

La experiencia nos dice que, para evitar demoras innecesarias a la hora de inscribir la operación, lo mejor es seguir el siguiente iter:

1º Adecuación del catastro a la realidad. Se trata de que el catastro actualice las medidas de las fincas que se van a agrupar / agregar, de modo que estas coincidan con la realidad, para lo cual, en caso necesario aportar mediante registro, mediciones topográficas. La actualización puede durar más de un mes si el Catastro da traslado a los colindantes.

2º Solicitud de la licencia municipal de agrupación

3º Firma de la escritura de agregación o agrupación, según corresponda, aportando:

Informe, plano, coordenadas GML de las fincas agrupadas / agregadas y de la resultante y DNI del arquitecto junto con una validación gráfica de la página web de catastro que ha de ser positiva si previamente se ha realizado ante catastro el paso anterior, consistente en adecuar la superficie a la realidad.

4º Por último, y una vez liquidados los correspondientes impuestos, proceder a la inscripción registral de la finca.

Es importante proceder primero a efectos catastrales pues la inscripción registral no será efectiva hasta que las superficies de las fincas concuerden en ambas administraciones.

Para obtener mayor información sobre este tema y solventar las dudas que pueda tener, le rogamos contacte con nuestros despacho y estaremos encantados de atenderle.

 

 

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