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Die im Volksmund als „plusvalia municipal“ und technisch als IIVTNU (Steuer auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken) bezeichnete Steuer wird auf den angenommenen Wertzuwachs städtischer Grundstücke erhoben und war eine der wichtigsten Finanzierungsquellen für die Kommunalverwaltungen. Über viele Jahre hinweg haben die Gemeinden jede Übertragung von Immobilien, die älter als ein Jahr ist, besteuert, unabhängig davon, ob der Verkäufer bei der Transaktion Geld verdient oder verloren hat.

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH), in Spanien (TC) hat in mehreren Urteilen die Struktur dieser Steuer in Frage gestellt.

In der Entscheidung 59/2017 des TC wurden einige Artikel des Gesetzes über kommunale Finanzen für verfassungswidrig erklärt, allerdings nur in den Fällen, in denen kein Gewinn oder Wertzuwachs für den Übertragenden vorliegt.

In der Entscheidung 126/2019 des TC wurden die Fälle für verfassungswidrig erklärt, in denen zwar eine Wertsteigerung vorlag, die zu zahlende Steuer aber höher war als der erzielte Gewinn.

Zu dieser Zeit war die Situation kurios oder besser gesagt bedauerlich, denn viele Steuerzahler baten das Rathaus um eine Rückerstattung der gezahlten Steuer mit der Begründung, dass sie keine Wertsteigerung erhalten hätten, aber die Rathäuser reagierten sehr unterschiedlich, während einige der Rückerstattung zustimmten, sträubten sich andere leider dagegen und es war notwendig, vor Gericht zu gehen, um sie zur Rückerstattung der gezahlten Steuer zu zwingen, und viele dieser Klagen sind noch immer bei Gericht anhängig, um beigelegt zu werden.

Dasselbe gilt für diejenigen, die bei der Übertragung einer Immobilie die Gemeindeverwaltung bitten, die Steuer nicht zu zahlen, weil keine Wertsteigerung erzielt wurde. Einige Gemeinden verzichteten auf die Zahlung, aber die meisten verlangten weiterhin die Zahlung und zwangen den Steuerzahler, die Steuer nachträglich auf dem Verwaltungs- oder sogar Gerichtsweg zurückzufordern.

Der TC hat mit seinem Urteil 182/ vom 26.10.2021 quasi ein Erdbeben ausgelöst, indem er die Formel zur Berechnung der Bemessungsgrundlage für verfassungswidrig erklärt hat, weil sie gegen den Grundsatz der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verstößt, indem sie alle Übertragungen von städtischen Grundstücken, die in mehr als einem Jahr erzielt werden, der Besteuerung unterwirft, unabhängig davon, ob der Verkäufer tatsächlich eine Wertsteigerung des Grundstücks erfahren hat.

Das Urteil wurde von einer großen Kontroverse begleitet, da das Gericht das Ergebnis des Urteils auf unerklärliche Weise durchsickern ließ, den vollständigen Inhalt des Urteils aber tagelang weder auf seiner Website noch im Staatsanzeiger veröffentlichte, was zu allerlei Spekulationen Anlass gab.

Das Urteil, mit dem mehrere Artikel des Gesetzes über kommunale Finanzen für nichtig erklärt wurden, hat einerseits das Finanzierungssystem der Gemeinden in Schutt und Asche gelegt und sie ohne eine ihrer besten Einnahmequellen zurückgelassen, andererseits hat es in einer Haltung, die wir als eindeutig parteiisch und sogar blamabel bezeichnen, die Einforderung der in den letzten vier Jahren geleisteten Zahlungen ausgeschlossen, mit Ausnahme derjenigen, die zum Zeitpunkt des Urteils bereits angefochten worden waren, was den Gemeinden einen großen Vorteil verschafft hätte, da sie sich die Rückzahlung einer Menge Geld ersparen würden.

Am 9. November 2021 verabschiedete die Regierung im Eilverfahren  das Königliche Dekret 25/2021, in dem sie einige Artikel des Gesetzes über die kommunalen Finanzen änderte, um das Gesetz an das Urteil des TC anzupassen, die Steuer wieder in Kraft zu setzen und den Gemeinden zu erlauben, sie weiterhin zu erheben.

Wir dürfen nicht vergessen, dass die so genannte „plusvalia municipal“-Steuer nicht nur auf den Verkauf von städtischen Grundstücken erhoben wird, sondern auch auf den Verkauf jeder städtischen Immobilie für den proportionalen Anteil des darin enthaltenen Grundstücks.

In dem Erlass wird grundsätzlich zwischen zwei Fällen unterschieden,  ob ein Gewinn erzielt wurde oder nicht.

Wurde ein Gewinn erzielt, kann der Steuerpflichtige (der Verkäufer) zwischen zwei Möglichkeiten zur Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage wählen

a) Durch objektive Schätzung (ein System, das praktisch dasselbe ist wie zuvor).

Um die Steuerbemessungsgrundlage zu ermitteln, nehmen die Gemeinden den Katasterwert des Grundstücks und wenden Koeffizienten an, die sich nach dem Alter des Erwerbs richten und maximal wie folgt lauten können:

 

ERSTELLUNGSZEITRAUM KOEFFIZIENT
Unter 1 Jahr 0,14
1 Jahr 0,13
2 Jahre 0,15
3 Jahre 0,16
4 Jahre 0,17
5 Jahre 0,17
6 Jahre 0,16
7 Jahre 0,12
8 Jahre 0,1
9 Jahre 0,09
10 Jahre 0,08
11 Jahre 0,08
12 Jahre 0,08
13 Jahre 0,08
14 Jahre 0,1
15 Jahre 0,12
16 Jahre 0,16
17 Jahre 0,2
18 Jahre 0,26
19 Jahre 0,36
20 Jahre oder mehr 0,45

 

Sobald die Steuerbemessungsgrundlage nach dieser Formel ermittelt wurde, wird der Steuersatz von jeder Gemeinde festgelegt, wobei der Höchstsatz 30 % beträgt.

Die oben genannten Höchstkoeffizienten können von der Regierung im Rahmen des Allgemeinen Staatshaushaltsgesetzes geändert werden.

Neben der Anwendung niedrigerer Koeffizienten können die Gemeinden bei der Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage den Katasterwert des Grundstücks um bis zu 15 % verringern, um eine übermäßige Besteuerung zu vermeiden.

b) Durch direkte Bewertung.

In diesem Fall muss der Steuerpflichtige durch Vorlage entsprechender Belege den tatsächlichen Gewinn nachweisen, der zwischen dem Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Erwerbs und dem Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Übertragung bestand. Diese Differenz bildet die Steuerbemessungsgrundlage, auf die ein von jeder Gemeinde festzulegender Steuersatz von maximal 30 % angewendet wird.

 

Wenn eine Immobilie mit einem Gebäude verkauft wurde, werden zur Berechnung des realen Wertzuwachses des Grundstücks und zur Unterscheidung zwischen dem Teil, der auf das Gebäude und den Grund und Boden entfällt, die durch den Katasterwert ermittelten Proportionen des Grundstückswerts und des Gebäudewerts als Referenz herangezogen.

Fehlender Wertzuwachs

In diesem Fall wird eine Steuerbefreiung gewährt, und der Steuerpflichtige muss nachweisen, dass das Grundstück weder einen Gewinn noch eine Wertsteigerung erfahren hat.

Die Gemeinden können dies überprüfen und den höheren Wert aus dem angegebenen und dem nachgewiesenen Wert als Übertragungswert zugrunde legen.

Was geschieht bei Übertragungen von weniger als einem Jahr?

Das königliche Dekret führt eine unangenehme Neuerung ein: Die Übertragung von Immobilien mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr unterliegt ebenfalls der Besteuerung, mit dem Vorwand, vermeintliche Spekulationsgeschäfte steuerpflichtig zu machen.

Wie ist die Situation auf den Balearen?

Das Finanzamt der Balearen (ATIB) hat auf seiner Website ein System zur Übermittlung der Abrechnung mit dem zu zahlenden Ergebnis sowohl für objektive als auch für direkte Veranlagungsberechnungen mit dem Formular 080 eingerichtet und wird in Kürze ein Formular zur Einreichung über das elektronische Register für diejenigen einrichten, die geltend machen, dass sie nicht zur Zahlung verpflichtet sind, weil sie keine Wertsteigerung erfahren haben.

 Was geschieht mit Transaktionen, die zwischen dem 26. Oktober 2021 und dem 9. November 2021 durchgeführt werden?

Unserer Meinung nach werden sie von der Besteuerung ausgenommen, da die Methode zur Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage zu diesen Zeitpunkten für verfassungswidrig erklärt wurde.

Was empfehlen wir von diesem Punkt an?

Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie planen, sollten Sie auf jeden Fall einen Steuerberater konsultieren, um genau festzustellen, ob es möglich ist, die Steuer zu vermeiden, oder ob sie zu zahlen ist und welches die günstigste Berechnungsformel für diese Steuer ist.

Für weitere Informationen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an unser Büro.

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